Köpa på Bali,
utan säljsnacket.
Vad du som utlänning faktiskt kan äga, vad en villa ger när alla kostnader är betalda, och vad Skatteverket fortfarande vill veta när du bor eller investerar här.
Skrivet för svenska köpare.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Köpa och äga
Leasehold, bulvaner, Hak Pakai, PT PMA och vad som faktiskt står på lagfarten.
Kan man köpa hus på Bali som svensk?
Ja, men aldrig med full äganderätt. Som svensk kan du köpa ett leasehold, få Hak Pakai med uppehållstillstånd eller bygga via ett PT PMA-bolag. Allt annat, särskilt bulvaner, är riskabelt och sedan 2026 dessutom straffbart på Bali.
Leasehold på Bali: vad köper du egentligen?
Ett leasehold är ett långt arrende, oftast 25 till 30 år, betalt i förskott. Du köper inte marken, du köper år. Antalet år och klausulerna i avtalet avgör hela värdet.
Bulvan på Bali: varför det är den största fällan för utlänningar
Med en bulvan står marken på en indonesier och du har bara privata sidoavtal. Sådana upplägg är ogiltiga sedan 1960 och sedan februari 2026 dessutom straffbara på Bali.
Kan man köpa mark på Bali som utlänning?
Som utlänning arrenderar du mark, du köper den inte. Viktigare än priset per are är detaljplanen: en tomt i grön zon kan vara helt laglig och ändå omöjlig att bygga på.
Köpa villa på ritning på Bali: vilka risker tar du?
En villa på ritning är billigare, men du finansierar bygget åt en exploatör du inte känner. Kontrollera att han har marken, att dina betalningar följer bygget och vad som händer om allt stannar.
Vilka kostnader tillkommer när man köper villa på Bali?
Runt 5 % överlåtelseskatt vid titel, ingen vid leasehold, 1 till 2,5 % notarie och en budget för din egen advokat. Räkna med 10 till 17 % över utropspriset för en uthyrningsklar villa.
Vad händer när ditt leasehold på Bali löper ut?
När arrendet löper ut går marken tillbaka till den indonesiska ägaren, beroende på avtalet även villan. Om du kan förlänga och till vilket pris avgörs av en enda mening i avtalet.
Vad händer med villan på Bali vid dödsfall?
Ett välskrivet leasehold går över till dina arvingar med de återstående åren. Mark via bulvan går till din bulvans arvingar. Sverige har ingen arvsskatt, men bouppteckningen och arvsrätten måste fortfarande fungera.
Kan man köpa fastighet på Bali via aktiebolag?
Ett svenskt aktiebolag kan inte heller äga mark på Bali. Det kan arrendera eller äga ett PT PMA, men använder du villan privat riskerar du förmånsbeskattning, och bolaget ger dig inga genvägar runt de indonesiska reglerna.
Avkastning och skatt
Nettoavkastning, skatt i Indonesien och i Sverige, finansiering och kostnader.
Skatt på hyresintäkter från en villa på Bali: hur fungerar det?
Hyresintäkterna beskattas i Indonesien. Bor du i Sverige ska de också deklareras här, där schablonavdraget för privatbostad kan gälla och den indonesiska skatten avräknas enligt skatteavtalet från 1989.
Kan man få lån för att köpa hus på Bali?
Svenska banker lånar inte ut med en villa på Bali som säkerhet, och indonesiska banker lånar nästan aldrig ut till utlänningar. De flesta betalar kontant eller utökar bolånet på sin bostad i Sverige. Båda har risker du ska räkna på.
Investera i Bali: lönar det sig?
Det kan löna sig, men sällan som annonserna säger. Netto blir det ofta 4 till 6 % för en genomsnittlig villa, och med leasehold försvinner dessutom de år du förbrukar.
Avkastning på en villa på Bali: vad blir kvar netto?
12 till 15 % i annonserna är brutto. Efter plattform, förvaltning, personal, underhåll och skatt ger en genomsnittlig villa ofta 4 till 6 %. Med leasehold försvinner dessutom de år du förbrukar.
Vad kostar en villa på Bali?
En villa med två sovrum som leasehold kostar ofta 1,7 till 2,8 miljoner kronor i lugnare områden och 2 till 3,2 miljoner i Canggu. Priset säger ingenting utan antalet återstående arrendeår.
Hyra ut villa på Bali: vilket tillstånd behöver du?
En villa kan vara laglig att äga och olaglig att hyra ut till turister. För turistuthyrning behövs rätt detaljplan, bygglov, slutbesked, verksamhetsklassificering och driftstillstånd.
Flytta och visum
Visum, pension, försäkring, utvandring och vardag.
Flytta till Bali från Sverige: vad behöver du ordna?
Den som flyttar till Bali behöver ett visum som passar det man gör där, en internationell sjukförsäkring, en plan för skatt och pension, och helst ett års hyra innan man köper något. Här är krav, kostnader och fallgropar.
Pension på Bali: visum, svensk pension och vård
Pensionsvisumet (E33F) finns från 55 eller 60 år med pensionsbevis; för 60-plussare finns ett femårsvisum mot en insättning. Din svenska pension betalas ut till Bali, med levnadsintyg varje år, och beskattas ofta med SINK.
Vad kostar det att bo på Bali?
Med jämförbar standard är Bali ungefär 50 till 65 % billigare än Västeuropa. Ensam lever du bekvämt på 1 800 till 2 500 dollar i månaden, en familj med internationell skola behöver 4 000 till 6 500.
Vilket visum behöver man för att bo länge på Bali?
Visumet beror på vad du gör, inte hur länge du stannar. Second Home mot en insättning på ungefär 130 000 dollar, remote worker-KITAS från 60 000 dollar i inkomst, pensionsvisum från 55 eller 60, investerare eller familj.
Försäkring när du flyttar till Bali: vad behöver du?
Flyttar du utomlands för minst ett år lämnar du i regel svensk bosättningsbaserad försäkring och vård. Du behöver en internationell sjukförsäkring med hemtransport. Vardagsvård är billig på Bali, allvarliga fall är det inte.
Flytta till Bali med barn: skola, vård och område
Med barn väljer du på Bali först skola och sedan område. Internationella skolor kostar 8 000 till 28 000 dollar per barn och år; många svenska familjer kombinerar med svensk distansundervisning. Plus familjeförsäkring och visum för alla.
Utvandra till Bali: när slutar du betala skatt i Sverige?
Du slutar inte vara obegränsat skattskyldig i Sverige bara för att du flyttar. Har du väsentlig anknytning kvar beskattas du fortfarande här, och de första fem åren har du bevisbördan. Pension och svensk uthyrning beskattas ofta kvar i Sverige.
Bali jämfört
Bali mot Spanien, Thailand, Portugal och Dubai.
Bali eller Thailand: var ska du köpa och bo?
Thailand låter utlänningar äga en lägenhet med full äganderätt (upp till 49 % av huset), Bali gör det inte. Thailand har ett beprövat pensionärsvisum från 50 år och sjukhus i världsklass. Bali har villan med pool, naturen och en starkare uthyrningsmarknad i söder.
Bali eller Spanien: var får du mest för pengarna?
Spanien ger dig full äganderätt, EU-rätt att bo där, fyra timmars flyg och svenska skolor på Costa del Sol. Bali ger dig en villa med pool för en bråkdel av priset och uthyrning året runt, men som leasehold, längre bort och med strängare regler för utlänningar.
Bali eller Dubai: var ska en svensk investera?
Dubai ger utlänningar full äganderätt i utvalda områden, ingen inkomstskatt för privatpersoner och ett tioårigt visum från 2 miljoner dirham. Bali ger villan med pool, uthyrning året runt och ett liv i naturen, men som leasehold. För svenskar avgör väsentlig anknytning skatten i båda fallen.
Bali eller Portugal: vad hände med pensionärsparadiset?
Portugal var svenska pensionärers skatteparadis tills Sverige sade upp skatteavtalet, som slutade gälla 2022. Idag är Portugal ett EU-land med äganderätt och närhet, men utan de gamla skatteförmånerna. Bali är längre bort, utan äganderätt, men med villan, värmen året runt och lägre levnadskostnad.
Var köpa
Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur och resten, med de verkliga fallgroparna.
Var på Bali ska du köpa: Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur eller någon annanstans?
Canggu har mest efterfrågan och de strängaste kontrollerna, Uluwatu de bästa nattpriserna och avståndskrav vid klipporna, Sanur de snabbaste bygglovsprocesserna, Ubud mycket små byggrätter, Tabanan priset och det svåraste tillståndet.
Var bor svenskar på Bali, och var ska du bo?
Svenskar på Bali bor främst i Canggu och Pererenan (distansarbete, surf, socialt), Uluwatu (surf och hav), Sanur (familjer och pensionärer) och Ubud (natur och hälsa). Välj efter skola, trafik och vad du gör en vanlig tisdag, inte efter semesterbilderna.
Jag heter Kai.
Jag är strategisk investeringsrådgivare på Bali. Jag hjälper utländska köpare att granska en villa, en tomt eller ett projekt på ritning innan de skriver på: lagfarten, ägaren, detaljplanen, leasingavtalet, tillståndet och den verkliga avkastningen.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare