Investera i Bali: lönar det sig?
Det kan löna sig, men sällan som annonserna säger. Netto blir det ofta 4 till 6 % för en genomsnittlig villa, och med leasehold försvinner dessutom de år du förbrukar.
Båda lägren har fel. De som säger att Bali ger 15 % om året talar om brutto. De som säger att det är bluff talar ofta om folk som köpte via bulvan, utan rätt detaljplan och utan tillstånd. Sanningen ligger däremellan, och den beror på fyra saker: vad du köper, var, hur det förvaltas och hur många års arrende som finns kvar.
Varför så många svenskar tittar på Bali
Att äga en hyresbostad i Sverige är svårt för privatpersoner, och avkastningen på en uthyrd bostadsrätt är låg. Fritidshus i Spanien är dyra på populära kuster. På Bali är ingången lägre, turisterna kommer året runt, och annonserna lovar 10 till 15 %. På papperet är jämförelsen enkel. Därför ska du göra om den med riktiga siffror.
Vad en villa faktiskt ger
Villa med två sovrum, 25 års leasehold, köpt för 300 000 dollar, 180 dollar per natt, 65 % beläggning:
| Post | Per år |
|---|---|
| Bruttointäkter | 42 705 $ |
| Plattformsavgift (ungefär 15 %) | -6 406 $ |
| Förvaltning (20 % av resten) | -7 260 $ |
| Personal, el, pool, trädgård, internet | -9 000 $ |
| Underhåll (5 % av brutto) | -2 135 $ |
| Fastighetsskatt, banjar, försäkring | -1 500 $ |
| Resultat före skatt | 16 404 $ |
Annonsen skulle säga 14,2 %. Före skatt är det 5,5 %. Räknar du in arrendeförbrukningen (300 000 $ på 25 år, alltså 12 000 $ per år) blir det 4 404 $ kvar, 1,5 %.
Det gör inte investeringen dålig. Det gör den annorlunda än i broschyren.
Detaljer i avkastning på Bali.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Tre sätt att tjäna pengar på en villa
1. Hyresintäkter. Det som annonserna visar. De finns, men efter kostnader är de blygsammare.
2. Egen användning. Tillbringar du två, tre månader om året på Bali ersätter villan en dyr hyra. Det syns inte i någon tabell men är verkligt.
3. Försäljning. Med långt arrende och förlängning till fast pris, i ett område som växer, kan det bli en vinst. Med kort eller vagt arrende säljer du ofta med förlust.
När det lönar sig
- Du vill själv bo där en del av året.
- Arrendet är långt och förlängningen har ett pris.
- Tomten ligger bra och har rätt detaljplan och uthyrningstillstånd.
- Du köper med eget kapital och accepterar en måttlig avkastning.
- Du har en seriös förvaltare som får betalt efter resultat.
När det inte gör det
- Du behöver hyran för att betala ett lån i Sverige.
- Det enda argumentet är en „garanterad" avkastning.
- Upplägget är en bulvan.
- Detaljplan eller tillstånd tillåter inte den planerade uthyrningen.
- Det är mindre än 15 års arrende kvar och förlängningen är vag.
Riskerna i översikt
| Risk | Sannolikhet | Hur du minskar den |
|---|---|---|
| Lägre avkastning än utlovat | Hög | Räkna netto, kräv riktiga bokningsdata |
| Saknat uthyrningstillstånd | Hög | Kontrollera detaljplan, PBG, SLF och tillstånd innan |
| Arrendet löper ut utan förlängning | Medel | Förlängning med pris, bindande för arvingar |
| Försenat bygge (off-plan) | Medel | Betalning efter byggskede |
| Bulvan som spricker | Hög om bulvan | Använd ingen bulvan |
| Valuta krona mot dollar | Varierar | Acceptera risken eller håll intäkter i dollar |
Hur mycket kapital som krävs
| Investering | Ungefär |
|---|---|
| Lägenhet eller studio med leasehold | Från 100 000 $ |
| Villa med två sovrum, leasehold | 160 000 till 280 000 $ utanför topplägena |
| Villa med tre sovrum i Canggu eller Uluwatu | 300 000 till 600 000 $ och mer |
| Arrendera tomt och bygga | Mark plus 120 000 till 220 000 $ för bygge och inredning |
Lägg till köpkostnader, en buffert för första året och kostnaden för att möblera och starta uthyrningen. Se kostnader vid köp och vad en villa kostar.
Utgången: hur du kommer ur investeringen
Det man tänker minst på när man köper är hur man säljer. På Bali:
- Köparna är oftast andra utlänningar, så efterfrågan följer turismen och de globala konjunkturerna.
- Ett leasehold med många år kvar och felfria tillstånd säljer, ett med få år eller oklara tillstånd gör det inte.
- En försäljning tar ofta sex månader eller mer.
- Mäklararvodet på runt 5 % och skatterna ska räknas in.
Den bästa försäkringen för en bra utgång är ett bra köp: rätt pris, lång arrendetid, laglig uthyrning.
Vanliga frågor
Lönar det sig att investera i Bali?
En välbelägen, välförvaltad bostad ger ofta 4 till 6 % netto före skatt, i toppläge 8 till 13 %. 15 % i annonserna är brutto.
Kan man förlora pengar på Bali?
Ja: med bulvan, kort arrende, villa utan tillstånd eller ett projekt på ritning som aldrig blir klart.
Bali eller Sverige att investera i?
Inte samma produkt. I Sverige köper du för alltid, på Bali köper du år och en turistavkastning.
Hur mycket behöver man för att investera på Bali?
Villor med två sovrum som leasehold börjar ofta runt 1,7 miljoner kronor, i populära områden betydligt mer. Se vad kostar en villa på Bali.
Hur lång tid tar det att sälja en villa på Bali?
Ofta sex månader eller mer, beroende på pris, område, arrendetid och tillstånd.
Vem köper villor på Bali?
Oftast andra utlänningar: investerare och de som vill flytta dit.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare