Kjøpe på Bali,
uten salgspraten.
Hva du som utlending faktisk kan eie, hva en villa gir når alle kostnader er betalt, og hva Skatteetaten fortsatt vil vite når du bor eller investerer her.
Skrevet for norske kjøpere.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Kjøpe og eie
Leasehold, stråmenn, Hak Pakai, PT PMA og hva som faktisk står i hjemmelsdokumentet.
Kan en nordmann kjøpe hus på Bali?
Ja, men aldri som selveier. Som nordmann kan du kjøpe en leasehold, få Hak Pakai med oppholdstillatelse eller bygge via et PT PMA-selskap. Alt annet, særlig stråmenn, er risikabelt og siden 2026 også straffbart på Bali.
Leasehold på Bali: hva kjøper du egentlig?
En leasehold er en lang leieavtale, oftest 25 til 30 år, betalt på forskudd. Du kjøper ikke tomten, du kjøper år. Antall år og klausulene i avtalen avgjør hele verdien.
Stråmann på Bali: hvorfor er det så farlig?
En stråmann (nominee) holder tomten i sitt navn for deg, med private sideavtaler. Ordningen har vært ugyldig siden jordloven av 1960, og siden februar 2026 kan den på Bali også gi straffansvar for begge parter.
Kan en nordmann kjøpe tomt på Bali og bygge selv?
Du kan ikke eie tomt på Bali, men du kan leie en tomt i 25 til 30 år og bygge på den. Det avgjørende er ikke prisen per are, men reguleringen, byggeretten og om utleie blir lovlig når villaen står ferdig.
Kjøpe villa på tegning på Bali: hva beskytter deg?
På Bali finnes ingen bustadoppføringslov og ingen lovpålagt garanti for forskudd. Det eneste som beskytter deg, er avtalen og utbyggerens historikk. Betal etter byggetrinn, sjekk hvem som kontrollerer tomten og la leietiden starte ved overtakelse.
Hva koster det å kjøpe villa på Bali utover prisen?
Ved kjøp av en hjemmel betaler kjøperen omtrent 5 % i overdragelsesskatt. Ved leasehold betaler tomteeieren 10 % skatt på leiesummen. Legg til notar, egen advokat, valuta, innbo og oppstart av utleie: ofte 15 til 20 % over prisantydningen.
Hva skjer når leasehold-avtalen på Bali går ut?
Når leietiden er over, går tomten og som regel villaen tilbake til den indonesiske eieren. Verdien din avhenger av forlengelsesklausulen: med fast pris er den verdt mye, med „etter avtale" nesten ingenting. Det finnes ingen tomtefestelov som redder deg.
Hva skjer med villaen på Bali når du dør?
En leasehold kan arves hvis avtalen sier det. Hak Pakai krever at arvingen selv oppfyller kravene. Norge har ikke arveavgift, men pliktdelsarv, særkullsbarn og samboerregler kan likevel tvinge frem et salg. Skriv testament.
Bør du kjøpe villa på Bali gjennom et norsk AS?
Et norsk AS kan ikke eie tomt på Bali, og bruker du selskapets villa privat, blir det skattepliktig fordel. Et indonesisk PT PMA kan få en byggerett, men krever kapital og rapportering, og nye registreringer for villautleie på Bali er stengt siden juli 2026.
Avkastning og skatt
Nettoavkastning, skatt i Indonesia og i Norge, finansiering og kostnader.
Hvordan beskattes en villa på Bali når du bor i Norge?
I Indonesia betaler du 10 % endelig skatt på leieinntekter som bosatt, 20 % som ikke-bosatt. I Norge skal leieinntekten og formuesverdien føres i skattemeldingen, med 22 % på inntekten og kreditfradrag for skatten betalt i Indonesia.
Formuesskatt på villa på Bali: hvordan verdsettes den?
Bolig og fritidsbolig i utlandet føres i formuen med 30 % av kostprisen eller 30 % av markedsverdien. For en leasehold som taper verdi hvert år kan du be om nedsettelse. Gjeld er fullt fradragsberettiget, men formuesskatten følger deg så lenge du er skattemessig bosatt i Norge.
Kan du få lån til å kjøpe bolig på Bali?
Indonesiske banker låner nesten aldri ut til utlendinger, og ingen norsk bank tar pant i en leasehold på Bali. Det vanlige er å øke lånet på boligen i Norge, innenfor utlånsforskriften, med rentefradrag på 22 %. Men da belåner du hjemmet ditt for en rett som taper verdi hvert år.
Lønner det seg å investere i eiendom på Bali?
En villa på Bali kan lønne seg når du kjøper riktig: lang leietid med forlengelse til fast pris, riktig regulering og lisens, en god forvalter og et realistisk regnestykke. Annonsenes 15 % er brutto. Netto ligger ofte på 4 til 6 % før brukt leietid.
Avkastning på en villa på Bali: hva blir igjen netto?
12 til 15 % i annonsene er brutto. Etter plattform, forvalter, personale, vedlikehold og skatt gir en gjennomsnittlig villa ofte 4 til 6 %. Med leasehold forsvinner i tillegg årene du bruker opp.
Hva koster en villa på Bali?
En villa med to soverom som leasehold koster ofte 1,7 til 2,9 millioner kroner i roligere områder og 2 til 3,2 millioner i Canggu. Prisen sier ingenting uten antall gjenværende leieår.
Kan du leie ut villaen din på Bali via Airbnb?
Å eie en villa og å leie den ut til turister er to forskjellige ting. Du trenger riktig regulering, byggetillatelse (PBG), brukstillatelse (SLF), riktig næringskode og en registrert lisens. Mange villaer på Airbnb mangler noe av det.
Flytte og visum
Visum, pensjon, forsikring, utvandring og hverdag.
Hvordan flytter du til Bali fra Norge?
Du trenger et visum som passer det du gjør, en internasjonal helseforsikring fordi du går ut av folketrygden etter tolv måneder, og klarhet i skatten: har du bodd ti år i Norge, er du skattemessig bosatt her i minst tre år etter flyttingen. Lei før du kjøper.
Kan du bo på Bali som norsk pensjonist?
Pensjonistvisumet (E33F) finnes fra 55 eller 60 år, og for 60-pluss finnes et femårsvisum mot innskudd. Alderspensjonen fra NAV kan utbetales til Bali, men som skattemessig utflyttet betaler du 15 % kildeskatt, og garantipensjon krever 20 års trygdetid utenfor EØS.
Hva koster det å bo på Bali?
En person lever enkelt på 600 til 900 dollar i måneden og komfortabelt på 1 800 til 2 500. En familie med internasjonal skole trenger ofte 4 000 til 6 500 dollar. Sammenlignet med Norge er Bali med samme standard ofte 55 til 70 % billigere.
Hvilket visum trenger du for å bo på Bali som nordmann?
Som nordmann får du visum ved ankomst for 30 dager, eller C1 for 60 dager. For å bo lenge trenger du en oppholdstillatelse: Second Home mot innskudd, E33G for fjernarbeid, pensjonistvisum fra 55 eller 60 år, eller Silver Hair for 60-pluss.
Hvilken forsikring trenger du når du flytter til Bali?
Skal du være i utlandet mer enn tolv måneder, er du som hovedregel ikke lenger medlem av folketrygden. Reiseforsikringen dekker bare reiser av begrenset lengde. Du trenger en internasjonal helseforsikring med hjemtransport, tegnet før du reiser.
Flytte til Bali med barn: skole, helse og område
Med barn velger du først skole, så område. Internasjonale skoler koster 8 000 til 28 000 dollar per barn per år. Barnetrygden faller som regel bort når barna ikke lenger er medlemmer av folketrygden. Mange norske familier kombinerer internasjonal skole med norsk nettundervisning.
Når slutter du å betale skatt i Norge hvis du flytter til Bali?
Har du bodd i Norge i ti år eller mer, er du skattemessig bosatt her i flyttingsåret og minst tre år til. Du må holde deg under 61 dager i Norge per år, og verken du eller dine nærstående kan disponere bolig her. Aksjer kan gi utflyttingsskatt.
Bali sammenlignet
Bali mot Spania, Thailand og Dubai.
Bali eller Thailand: hvor bør du kjøpe og bo?
Thailand lar utlendinger eie en leilighet med full eiendomsrett (opptil 49 % av bygget), Bali gjør det ikke. Thailand har et innarbeidet pensjonistvisum fra 50 år og sykehus i verdensklasse. Bali har villaen med basseng, naturen og et sterkere utleiemarked i sør.
Bali eller Spania: hvor får du mest for pengene?
Spania gir deg full eiendomsrett, EØS-rett til å bo der, noen timers fly og norske skoler på Costa Blanca og Gran Canaria. Bali gir deg en villa med basseng for en brøkdel av prisen og utleie hele året, men som leasehold, lenger unna og med strengere regler for utlendinger.
Bali eller Dubai: hvor bør en nordmann investere?
Dubai gir utlendinger full eiendomsrett i utvalgte områder, ingen inntektsskatt for privatpersoner og et tiårig visum fra 2 millioner dirham. Bali gir villaen med basseng og utleie hele året, men som leasehold. For nordmenn avgjør treårsregelen skatten i begge tilfeller.
Hvor kjøpe
Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur og resten, med de virkelige fallgruvene.
Hvor på Bali bør du kjøpe: Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur eller et annet sted?
Canggu har mest etterspørsel og de strengeste kontrollene, Uluwatu de beste nattprisene og avstandskrav ved klippene, Sanur de raskeste byggetillatelsene, Ubud svært liten byggerett, Tabanan prisen og den vanskeligste lisensen.
Hvor bor nordmenn på Bali, og hvor bør du bo?
Nordmenn på Bali bor mest i Canggu og Pererenan (fjernarbeid, surfing, sosialt), Uluwatu (surfing og hav), Sanur (familier og pensjonister) og Ubud (natur og helse). Velg etter skole, trafikk og hva du gjør en vanlig tirsdag, ikke etter feriebildene.
Jeg heter Kai.
Jeg er strategisk investeringsrådgiver på Bali. Jeg hjelper utenlandske kjøpere med å sjekke en villa, en tomt eller et prosjekt på tegning før de signerer: hjemmelen, eieren, reguleringen, leieavtalen, lisensen og den virkelige avkastningen.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver