Acheter à Bali,
sans le discours commercial.
Ce que tu peux vraiment posséder, ce que rapporte une villa une fois tous les frais payés, et ce que la France continue de te demander quand tu vis ou investis ici.
Écrit pour les acheteurs français, belges et suisses.
PDF gratuit
Le guide de l'acheteur à Bali
La checklist, les 20 questions, les 12 clauses du bail et les 15 signaux d'alerte que je vérifie avant toute signature. Et la grille qui montre ce qu'une villa rapporte vraiment, en net.
- Les 9 maillons que chaque achat à Bali doit passer
- Les documents à demander, et ce que chacun prouve
- 20 questions à poser avant de verser un acompte
- 12 clauses du bail à exiger
Il est à toi.
Télécharger le guide (PDF)Tu regardes un bien précis ? Deux clics et je saurai comment t'aider.
Budget
Calendrier
M'écrire sur WhatsAppMerci. Le guide est ci-dessous.
Acheter et posséder
Leasehold, prête-nom, Hak Pakai, PT PMA et ce que dit vraiment le titre.
Peut-on acheter une maison à Bali quand on est français ?
Oui, mais jamais en pleine propriété. Un Français peut acheter un bail (leasehold), un Hak Pakai s'il réside en Indonésie, ou passer par une société PT PMA. Tout le reste est un montage risqué.
Leasehold à Bali : c'est quoi, et que possèdes-tu vraiment ?
Un leasehold est un bail de longue durée, en général 25 à 30 ans, payé d'avance. Tu n'achètes pas le terrain, tu achètes des années. Leur nombre et les clauses du contrat font toute la valeur.
Le prête-nom à Bali : pourquoi c'est le piège n°1 pour les Français
Le prête-nom met le terrain au nom d'un Indonésien, avec des accords privés pour toi. Ces montages sont nuls depuis 1960 et, à Bali, exposent même à des poursuites pénales depuis février 2026.
Peut-on acheter un terrain à Bali quand on est étranger ?
Tu ne peux pas acheter le terrain en pleine propriété, mais tu peux le prendre à bail pour construire. Avant le prix, vérifie le zonage : un terrain en zone verte peut être légal et pourtant inconstructible.
Acheter sur plan à Bali : quels risques, et comment les vérifier ?
Une villa sur plan coûte moins cher, mais tu finances le chantier d'un promoteur que tu ne connais pas. Vérifie qu'il contrôle le terrain, que tes paiements suivent l'avancement et ce qui se passe si tout s'arrête.
Quels sont les frais d'achat d'une villa à Bali ?
Compte 5 % de taxe de transfert pour un titre, rien de cela pour un bail, 1 à 2,5 % de notaire, et un budget pour ton propre avocat. Les frais qui coûtent le plus sont ceux que tu n'as pas payés pour vérifier.
Que devient ta villa à Bali si tu décèdes ?
Un leasehold bien rédigé passe à tes héritiers pour les années restantes. Un prête-nom, lui, passe aux héritiers de ton prête-nom. Et la France peut taxer la succession, même pour un bien à Bali.
Rendement et fiscalité
Rendement net, impôts en Indonésie et en France, financement et frais.
Investir à Bali : est-ce rentable, ou une mauvaise idée ?
Ça peut être rentable, mais rarement comme le disent les annonces. Le rendement net tourne souvent autour de 4 à 6 %, et sur un bail, la durée qui s'écoule réduit encore ce que tu gardes vraiment.
Rendement locatif à Bali : que valent les 15 % promis, en net ?
Les 12 à 15 % des annonces sont bruts. Après plateformes, gestion, personnel, entretien et impôts, une villa moyenne rapporte souvent 4 à 6 %. Sur un bail, il faut encore retirer les années que tu consommes.
Combien coûte une villa à Bali ?
Une villa de deux chambres en bail coûte souvent 150 000 à 250 000 € dans une zone secondaire, et 180 000 à 280 000 € à Canggu. Le prix ne veut rien dire sans le nombre d'années de bail restantes.
Villa à Bali : quels impôts en Indonésie, et que doit-on déclarer en France ?
Les loyers sont imposés en Indonésie, et un résident fiscal français doit aussi les déclarer en France, où la convention de 1979 évite la double imposition. Pense aussi à l'IFI et au formulaire 3916.
Emprunter pour investir à Bali : banque française, SCI ou cash ?
Les banques indonésiennes ne prêtent quasiment pas aux étrangers pour un leasehold. La plupart des Français paient comptant, ou empruntent en France en garantissant un bien français. Les deux ont leurs risques.
Louer sa villa à Bali sur Airbnb : faut-il une licence ?
Oui. Une villa peut être légale à posséder et illégale à louer aux touristes. Il faut le bon zonage, un permis de construire, un certificat de conformité, une classification d'activité et la licence d'exploitation.
S'installer et visas
Visa, retraite, CFE et Sécu, école et vie quotidienne.
Vivre à Bali quand on est français : avantages, inconvénients, démarches
Bali offre un coût de la vie 50 à 65 % plus bas qu'en Europe de l'Ouest, une communauté française et un lycée français. En face : visas à renouveler, Sécu à remplacer, circulation et saison des pluies. Voici le vrai bilan.
Quel est le coût de la vie à Bali par rapport à la France ?
Pour un niveau de vie comparable, Bali coûte environ 50 à 65 % moins cher que l'Europe de l'Ouest. Un expatrié seul vit confortablement avec 1 800 à 2 500 dollars par mois ; une famille avec école internationale, 4 000 à 6 500.
Prendre sa retraite à Bali : visa, pension et santé pour un Français
Le visa retraite (E33F) existe à partir de 55 ou 60 ans selon les cas, avec une preuve de pension. Ta retraite française peut t'être versée à Bali, avec un certificat d'existence chaque année. La Sécu, elle, ne te suit pas.
Quel visa pour vivre à Bali plus de six mois ?
Le visa dépend de ce que tu fais, pas de la durée que tu veux rester. Second home contre un dépôt de 130 000 dollars, KITAS travail à distance avec 60 000 dollars de revenus, retraite à partir de 55 ou 60 ans, investisseur ou famille.
S'installer à Bali en famille : école, santé, quartier
Le Lycée français d'Umalas, une assurance santé familiale, un quartier choisi en fonction du trajet d'école, et un visa pour chaque membre de la famille. Les familles qui réussissent leur installation règlent ces quatre points avant le reste.
Louer à l'année à Bali avant d'acheter : comment et combien ?
Louer un an avant d'acheter est le meilleur investissement que tu puisses faire à Bali. Les contrats à l'année se paient d'avance et coûtent beaucoup moins cher par mois. Voici les prix et les pièges.
Bali comparé
Bali face à l'île Maurice, la Thaïlande, Dubaï et la France.
Bali ou l'île Maurice : où investir quand on est français ?
À Maurice, un étranger peut vraiment devenir propriétaire dans certains programmes, et au-delà de 375 000 dollars l'achat donne un titre de séjour. À Bali, tu achètes des années. Maurice vend la sécurité, Bali le rendement et le mode de vie.
Bali ou la Thaïlande : où vivre et où investir ?
En Thaïlande, un étranger peut posséder un appartement en pleine propriété, mais pas de terrain. À Bali, ni l'un ni l'autre. La Thaïlande est plus simple pour la retraite ; Bali a la demande locative et la communauté française.
Bali ou Dubaï : où investir son argent ?
À Dubaï, un étranger peut acheter en pleine propriété dans des zones désignées, et un achat d'au moins 2 millions de dirhams ouvre au Golden Visa. À Bali, tu achètes 25 à 30 ans. Dubaï vend un titre ; Bali vend un mode de vie.
Acheter à Bali plutôt qu'en France : bonne idée ?
En France, le rendement brut moyen tourne autour de 5 % hors de Paris, le Pinel est fini et les logements G ne se louent plus. À Bali, le ticket d'entrée est plus bas et les annonces parlent de 10 à 15 %. Mais en France tu achètes pour toujours, à Bali tu achètes des années.
Où acheter
Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur et les autres, avec leurs vrais pièges.
Où acheter à Bali : Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur ou ailleurs ?
Canggu a la liquidité et les contrôles les plus stricts, Uluwatu les meilleurs tarifs à la nuit et des reculs de falaise, Sanur les permis les plus rapides, Ubud des emprises au sol minuscules, Tabanan le prix et la licence la plus difficile.
Où vivre à Bali quand on est français ?
Umalas et Kerobokan pour les familles et le Lycée français, Canggu pour l'énergie, Sanur pour le calme, Ubud pour la nature, Uluwatu pour le surf. Le bon quartier dépend surtout de ton trajet quotidien.
Je suis Kai.
Je suis conseiller en investissement stratégique à Bali. J'aide les acheteurs étrangers à vérifier une villa, un terrain ou un projet sur plan avant de signer : le titre, le propriétaire, le zonage, le bail, la licence et le vrai rendement.
Tu regardes un bien précis ?
Dis-moi ce que tu cherches et je reviens vers toi personnellement. Quatre questions, dix secondes, puis WhatsApp s'ouvre directement.
Kai, Conseiller en investissement stratégique