Kan man köpa mark på Bali som utlänning?
Som utlänning arrenderar du mark, du köper den inte. Viktigare än priset per are är detaljplanen: en tomt i grön zon kan vara helt laglig och ändå omöjlig att bygga på.
En utlänning kan inte köpa mark på Bali med äganderätt. Däremot kan du arrendera mark i 25 till 30 år (leasehold), ofta med förlängningsoption, och bygga din villa på den. Det är vad de flesta svenskar menar när de vill „köpa en tomt på Bali", ofta för att bygga billigare än att köpa en färdig villa.
Det viktiga ordet är bara inte „köpa". Det är byggbar. På Bali är den verkliga frågan inte priset per are, utan vad detaljplanen tillåter, i vilken täthet, och om din uthyrning blir laglig när villan står klar.
Detaljplanen avgör allt
Varje fastighet har en färg i den detaljerade planen (RDTR) för sitt regentskap, ungefär som våra detaljplaner, men mindre enhetligt tillämpad mellan regentskapen.
- Rosa eller orange: kommersiellt eller turism. Här kan turistuthyrning vara tillåten.
- Gul: bostäder. Du får bo där, men uthyrning per natt är oftast inte tillåten.
- Grön: jordbruk eller skydd. Att bygga är kraftigt begränsat, ibland förbjudet.
Ett risfält „med utsikt" ligger ofta i grön zon, ibland som skyddad jordbruksmark (LP2B). Säljaren ljuger inte nödvändigtvis: marken finns, titeln är ren. Du får bara inte göra det du föreställer dig.
En tomt i grön zon kan vara helt laglig och ändå värdelös för ett uthyrningsprojekt.
Det du ska kontrollera utöver färgen
Byggnadsandel (KDB). Hur stor del av tomten du får bebygga. En KDB på 10 % på 3 are blir 30 m². Ingen villa med tre sovrum.
Byggnadsvolym (KLB). Den totala ytan över alla våningar.
Avstånd. Strand, flod, klippa, tempel, väg: alla kräver ett minsta avstånd. I Bingin på Bukithalvön revs byggnader som låg för nära 2025.
Tillfart. Vägen du kom till visningen på kan gå över grannens mark. Är din rätt att passera inte registrerad kan den stängas.
Vatten och el. På Nusa Penida begränsar vattnet projekten, inte bygglovet.
Titeln. Originalcertifikat, kontrollerat hos lantmäteriet (BPN) av din notarie, area som stämmer med det inhägnade, inga bortglömda arvingar.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Vad mark kostar på Bali
Priserna anges i dollar per are (100 m²) och rör sig snabbt. Riktpriser för full äganderätt så som den handlas mellan indonesier:
| Område | Riktpris per are | Se upp för |
|---|---|---|
| Canggu och Berawa | runt 82 500 $ | Hårdast kontroll av korttidsuthyrning |
| Pererenan och Cemagi | 55 000 till 75 000 $ | Mycket grön zon |
| Uluwatu och Bukit | 25 000 till 60 000 $ | Avstånd till klippa och strand |
| Tabanan | 30 till 50 % billigare än Canggu | Skyddad jordbruksmark, svårt tillstånd |
| Lombok | klart billigare | Annan provins, andra regler |
Vid arrende betalar du ett belopp per are och år, gånger löptiden.
Hur mycket mark för vilken villa
| Projekt | Byggyta | Tomt vid KDB 50 % | Vid KDB 20 % |
|---|---|---|---|
| Villa 1 sovrum + pool | ungefär 80 m² | 1,6 are | 4 are |
| Villa 2 sovrum + pool | ungefär 120 m² | 2,4 are | 6 are |
| Villa 3 sovrum + pool | ungefär 180 m² | 3,6 are | 9 are |
Sedan bygga
Du behöver bygglov (PBG) för varje byggnad och efter färdigställande ett slutbesked (SLF). Räkna med 3 till 6 månader i Denpasar och upp till 10 till 12 månader i Badung för att legalisera en befintlig byggnad. Ditt arrendeavtal ska förplikta ägaren att skriva under bygglovsansökningarna. Och arrendet löper oftast från underskriften: ett år bygge kostar dig ett år nyttjande.
Exempel: Johans tomt „med utsikt"
Johan, 52, ingenjör från Västerås, hittar 4 are i Tabanan med en fantastisk utsikt över risfälten, till ett pris som verkar oslagbart. Hans advokat tar fram planutdraget: grön zon, skyddad jordbruksmark, KDB 10 %. Resultat: 40 m² byggyta, ingen turistuthyrning. Priset var inget fynd. Det var bara korrekt.
Johan arrenderar till slut 3 are i gul zon i Pererenan, dyrare, men där går det att bygga hans villa med två sovrum och hyra ut den per månad.
Vanliga frågor
Kan en svensk köpa en tomt på Bali?
Inte med äganderätt. Du kan arrendera och bygga, om detaljplan och byggregler tillåter det.
Hur kontrollerar jag detaljplanen för en tomt?
Via den officiella plankartan (GISTARU) eller regentskapets planavdelning, genom din notarie eller rådgivare. Aldrig bara på mäklarens ord.
Får man bygga i grön zon?
Väldigt begränsat, ibland inte alls. Även när det är „tillåtet med villkor" gör den tillåtna byggytan ofta ett uthyrningsprojekt omöjligt.
Vad kostar en tomt på Bali?
I söder 25 000 till över 80 000 dollar per are med äganderätt, klart mindre i öst, norr och Tabanan. Vid arrende betalar du per are och år.
Bygga eller köpa färdig villa?
Att bygga är ofta billigare men innebär byggrisk, tillståndsrisk och tidsrisk. Färdigt är dyrare men du ser vad du köper. Se köpa på ritning.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare