Skatt på hyresintäkter från en villa på Bali: hur fungerar det?

De flesta svenskar som köper på Bali frågar om skatten efteråt. Synd, eftersom skatten påverkar avkastningen och deklarationsplikten inte är frivillig. Skatteverket får allt mer information från utländska banker genom automatiskt informationsutbyte.

En enkel regel först: så länge du är obegränsat skattskyldig i Sverige ska du deklarera alla dina inkomster, var de än kommer ifrån. Bali inräknat.

I Indonesien

Hyresintäkter. En person som är skatterättsligt bosatt i Indonesien betalar oftast en slutlig skatt på 10 % på hyresintäkter från mark eller byggnader. En person som inte är bosatt där i princip 20 %. Drivs villan av ett bolag (PT PMA) gäller bolagsskatt.

Turistskatten på 10 % (PB1). Betalas av gästen och redovisas av den som driver uthyrningen. Ingen skatt på din inkomst.

Fastighetsskatt (PBB). Årlig, oftast låg. Spara kvittona.

Köp och försäljning. Ungefär 5 % överlåtelseskatt för köparen av en titel, 2,5 % slutlig skatt för säljaren. Vid leasehold ingen överlåtelseskatt, men 10 % slutlig skatt för markägaren på arrendesumman.

Skatterättslig hemvist. Den som vistas mer än 183 dagar på 12 månader i Indonesien blir skatterättsligt bosatt där.

I Sverige, om du bor kvar här

Hyresintäkterna deklareras. Uthyrning av en privatbostad, även utomlands, hör till inkomstslaget kapital. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad plus 20 % av hyresintäkten; det som blir över beskattas med 30 %. Om en arrenderätt (leasehold) behandlas som privatbostad i varje enskilt fall är en fråga att stämma av med en rådgivare, men principen är densamma: intäkterna ska in i deklarationen.

Avräkning av utländsk skatt. Sverige har ett skatteavtal med Indonesien sedan 1989. Den skatt du har betalat i Indonesien på hyresintäkterna kan räknas av mot den svenska skatten på samma inkomst, enligt avtalet och reglerna om avräkning. Spara indonesiska skattekvitton.

Försäljning. Vinst vid försäljning av en privatbostad beskattas normalt i inkomstslaget kapital. Hur försäljningen av ett leasehold behandlas, och hur avtalet fördelar beskattningsrätten, ska du kontrollera innan du säljer.

Ett utländskt bolag. Äger du ett PT PMA, eller köper via ditt svenska AB, gäller andra regler. Se köpa via aktiebolag.

Det dyraste misstaget är inte skatten. Det är deklarationen du glömde, som Skatteverket hittar om fem år via automatiskt informationsutbyte.

Ett räkneexempel

Anna hyr ut sin villa på Bali och får 200 000 kronor i hyra under året. I Indonesien betalar hon, som inte bor där, i princip 20 %, alltså 40 000 kronor.

I Sverige: 200 000 kronor minus schablonavdrag (40 000 + 20 % av 200 000 = 80 000) ger 120 000 kronor i överskott. Skatt 30 % = 36 000 kronor. Avräkning av den indonesiska skatten på samma inkomst kan ta bort den svenska skatten upp till det belopp som avtalet och reglerna tillåter.

Siffrorna är förenklade; låt en rådgivare räkna på din situation.

Om du utvandrar

Flyttar du till Bali och blir begränsat skattskyldig i Sverige beskattar Sverige inte längre dina indonesiska hyresintäkter. Men den som har väsentlig anknytning till Sverige kan bli kvar som obegränsat skattskyldig, och de första fem åren efter utflyttningen har du bevisbördan. Se utvandra till Bali: skatt.

Skatteverket ser mer än du tror

Indonesien deltar i det internationella automatiska utbytet av kontoinformation (CRS) sedan 2018. Banker rapporterar konton som ägs av personer bosatta i andra länder, och informationen når Skatteverket. Ett indonesiskt konto med hyresintäkter som aldrig deklarerats syns.

Har du missat att deklarera tidigare år kan du själv rätta det innan Skatteverket frågar. Det kan göra att skattetillägget uteblir.

Vad du ska spara

• Hyresavtalet eller arrendeavtalet och köpehandlingarna.
• Månadsrapporter från förvaltaren med intäkter och kostnader.
• Indonesiska skattekvitton för hyresskatten.
• Kvitton för fastighetsskatten.
• Bankutdrag som visar insättningar.
• Valutakurserna du har räknat med.

Privatbostad eller verksamhet

Hyr du ut en enda bostad som du också använder själv behandlas den oftast som privatbostad. Hyr du ut flera bostäder, eller driver uthyrningen som en verksamhet med anställda och marknadsföring, kan den i stället räknas som näringsverksamhet, med andra regler och egenavgifter. Det är en bedömning i varje enskilt fall.