Leasehold på Bali: vad köper du egentligen?
Ett leasehold är ett långt arrende, oftast 25 till 30 år, betalt i förskott. Du köper inte marken, du köper år. Antalet år och klausulerna i avtalet avgör hela värdet.
Ett leasehold är ett långt arrende. Du betalar i förskott för rätten att använda en tomt, och oftast villan på den, under en avtalad tid, normalt 25 till 30 år. Sedan går marken tillbaka till den indonesiska ägaren, om du inte förlänger.
På indonesiska heter det Hak Sewa, hyresrätt. Mäklarna säger „leasehold" eftersom kunderna är engelskspråkiga. Den bästa svenska jämförelsen är inte att köpa hus, utan tomträtt, fast kortare och med hela avgälden betald på en gång. Värdet på din rätt sjunker lite varje år, eftersom du har ett år mindre kvar.
Vad du faktiskt köper
År. En villa med 25 års löptid har 24 år kvar nästa år, sedan 23. Det är den viktigaste och mest förbisedda punkten. Två identiska villor, en med 28 år kvar och en med 12, är värda helt olika mycket, även om det står „leasehold" i båda annonserna.
Rättigheter på papper. Att bo, hyra ut, renovera, sälja de återstående åren, ärva. De finns bara om de står i avtalet. Det mäklaren sa i telefon räknas inte.
En relation med en familj. Marken tillhör fortfarande en indonesisk familj, ofta med flera grenar och generationer. Ditt avtal måste binda familjen och dess arvingar under hela löptiden.
Hur priset räknas
Obebyggd tomt. Man räknar i pris per are (100 m²) och år. Exempel: 3 are à 600 dollar per are och år i 25 år blir 45 000 dollar, betalt i förskott.
Byggd villa. Priset inkluderar mark, byggnad och ofta inredning. Det beror främst på läget och antalet återstående år.
Jämför rätt: pris delat med återstående år. Det är din kostnad per nyttjandeår. Se vad kostar en villa på Bali.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Klausulerna som avgör värdet
| Klausul | Vad du behöver | Vad som ska varna dig |
|---|---|---|
| Start | Löptiden räknas från din underskrift | Ett tidigare datum från någon annans avtal |
| Förlängning | Fast pris eller skriven, indexerad formel | „Efter överenskommelse" |
| Arvingar | Alla rättigheter binder arvingarna och varje framtida köpare av marken | Inget om arvingar |
| Överlåtelse | Du får sälja dina år utan ägarens samtycke | „Med upplåtarens godkännande" |
| Uthyrning | Du får hyra ut, enligt den planerade modellen | Förbud eller tystnad |
| Bygga | Du får bygga och renovera, ägaren skriver under tillståndsansökningar | Ingen skyldighet för ägaren |
| Löptidens slut | Vad som händer med byggnaderna står i avtalet | Inget reglerat |
| Skatter | Vem som betalar fastighetsskatt och skatt på arrendet | „Enligt praxis" |
| Form | Upprättat hos notarie och registrerat | Privat avtal |
| Tvist | Tillämplig lag, domstol eller skiljeförfarande, vilket språk som gäller | Bara ett engelskt avtal |
„Förlängning efter ömsesidig överenskommelse" betyder ingenting. Det är ett löfte om att förhandla senare, med någon som vet att du vill stanna.
Fällan med förlängningen
Nästan varje annons skriver „25 år plus förlängningsoption". Om det är värt något avgörs helt av formuleringen.
Ta Erik, som 2026 köper en villa med 25 års löptid för 250 000 dollar.
Scenario A: förlängning med pris. Avtalet säger: förlängning med 20 år till 800 dollar per are och år, indexerat, som Erik eller hans rättsinnehavare kan utnyttja, bindande för ägarens arvingar. Vill Erik sälja 2040 köper köparen 11 år plus en rätt att förlänga 20 år till känt pris. Villan säljs bra.
Scenario B: förlängning „möjlig". Avtalet säger: „arrendet kan förlängas efter överenskommelse". 2040 köper köparen 11 år och ett hopp. Priset rasar. 2045 bestämmer ägaren, eller hans barn, vilket pris de vill.
Samma villa, samma gata, samma köpeskilling. Helt olika andrahandsvärde.
Leasehold och skatt
Vid köp av ett leasehold betalar du inte den överlåtelseskatt på ungefär 5 % som gäller när en titel byter ägare. Markägaren betalar däremot en slutlig skatt på 10 % på arrendesumman, och den bakas ofta in i priset. Skriv in vem som betalar vad.
I Sverige gäller: bor du här ska hyresintäkterna från villan deklareras. Se skatt på hyresintäkter från Bali.
Vanliga frågor
Vad betyder leasehold på Bali?
Ett långt, förskottsbetalt arrende, på indonesiska Hak Sewa, som ger dig rätt att använda mark och villa under en bestämd tid, oftast 25 till 30 år.
Vad händer när ett leasehold går ut?
Marken och, beroende på avtalet, byggnaderna går tillbaka till ägaren. Se när leasehold löper ut.
Kan man sälja ett leasehold?
Ja, du säljer dina återstående år, om avtalet tillåter överlåtelse utan ägarens samtycke.
Kan ett leasehold ärvas?
Ja, om avtalet reglerar att det går över till dina arvingar. Se arv och villa på Bali.
Leasehold eller freehold på Bali?
För utlänningar finns inget freehold i eget namn. Ett „freehold" för en utlänning är i själva verket ett bulvanupplägg.
Behöver man notarie för ett leasehold?
Ja. Din egen notarie (PPAT), inte säljarens, ett registrerat avtal och en oberoende advokat.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare