Avkastning på en villa på Bali: vad blir kvar netto?
12 till 15 % i annonserna är brutto. Efter plattform, förvaltning, personal, underhåll och skatt ger en genomsnittlig villa ofta 4 till 6 %. Med leasehold försvinner dessutom de år du förbrukar.
Du får 12 %, 15 %, ibland 20 % utlovat. Siffrorna är inte nödvändigtvis fel. De är nästan alltid brutto: hyresintäkter delat med köpeskillingen, före alla kostnader. Som att presentera en restaurangs omsättning som dess vinst.
De sju posterna mellan brutto och netto
1. Plattformsavgift. Airbnb, Booking och andra tar en del av varje bokning, ofta runt 15 % på värdsidan.
2. Förvaltning. En förvaltare tar oftast 15 till 25 % av intäkterna för bokningar, städning, gäster och personal.
3. Personal och driftkostnader. Städning, pool, trädgård, el, vatten, internet. Räkna ofta 700 till 1 000 dollar i månaden för två sovrum.
4. Underhåll. Fukt, salt, sol, termiter: allt åldras fortare. Avsätt ungefär 5 % av bruttointäkten.
5. Turistskatten på 10 %. Betalas av gästen och redovisas vidare. Ingen intäkt för dig.
6. Inkomstskatt. I Indonesien oftast 10 % slutlig skatt om du är bosatt där, 20 % om du inte är det. Och i Sverige ska intäkterna deklareras: se skatt på hyresintäkter från Bali.
7. Tomma månader. Högsäsongen varar inte hela året, och hundratals nya villor byggs varje år.
Hela kalkylen
Villa med två sovrum, 25 års arrende, 300 000 $, 180 $ per natt, 65 % beläggning (237 nätter):
| Post | Belopp |
|---|---|
| Bruttointäkter | 42 705 $ |
| Plattform, 15 % | -6 406 $ |
| Förvaltning, 20 % av resten | -7 260 $ |
| Personal och drift | -9 000 $ |
| Underhållsreserv, 5 % | -2 135 $ |
| Fastighetsskatt, banjar, försäkring | -1 500 $ |
| Netto före skatt | 16 404 $ (5,5 %) |
| Arrendeförbrukning, 300 000 $ / 25 år | -12 000 $ |
| Det som faktiskt blir kvar | 4 404 $ (1,5 %) |
Annonsen hade sagt 14,2 %.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Beläggningen ändrar allt
| Beläggning | Brutto | Netto före skatt | Efter arrendeförbrukning |
|---|---|---|---|
| 50 % | 32 850 $ | ungefär 10 200 $ (3,4 %) | ungefär -1 800 $ |
| 65 % | 42 705 $ | 16 404 $ (5,5 %) | 4 404 $ (1,5 %) |
| 80 % | 52 560 $ | ungefär 22 600 $ (7,5 %) | ungefär 10 600 $ (3,5 %) |
Posten ingen visar: arrendet som förbrukas
I Sverige är en bostad för 3 miljoner fortfarande en bostad om 25 år. På Bali är ett arrende på 25 år för 300 000 dollar värt noll efter 25 år, utan förlängning. Varje år försvinner en del av ditt kapital. En ärlig avkastning räknar med det, som en avskrivning.
Därför är en förlängning till fast pris värd så mycket: den skyddar andrahandsvärdet. Se leasehold på Bali.
Så kontrollerar du säljarens siffror
Begär exporter från plattformarna för tolv månader, inget Excelark. Jämför nattpris och beläggning med liknande villor i området. Begär fakturor för el och personal. Och fråga om intäkterna inkluderar turistskatten.
Månadsuthyrning: mindre spännande, ofta bättre
Samma villa hyrd per månad i stället för per natt, för 2 000 dollar i elva månader:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Bruttointäkter | 22 000 $ |
| Förvaltning, 10 % | -2 200 $ |
| Pool och trädgård | -2 400 $ |
| Underhållsreserv, 5 % | -1 100 $ |
| Netto före skatt | 16 300 $ (5,4 %) |
Nästan samma netto som korttidsuthyrning, med en hyresgäst i stället för 120 incheckningar, mindre slitage och ett enklare tillstånd. Därför väljer allt fler ägare månads- eller årsuthyrning, särskilt i Sanur, Ubud och Umalas. Se hyra ut villa på Bali.
Jämför alltid med alternativet hemma
För en svensk är frågan inte bara „vad ger villan", utan „vad ger villan jämfört med det jag annars skulle göra med pengarna". En bred indexfond på ett investeringssparkonto har låg schablonskatt, ingen förvaltare, ingen pool och går att sälja på en dag. Villan på Bali måste slå det efter alla kostnader, efter arrendets förbrukning och efter valutarisken, och dessutom betala för besväret.
Det gör den ibland: när köpet är rätt prissatt, tillståndet finns, förvaltningen är bra och du själv använder villan några veckor per år. Men den gör det inte automatiskt.
Valutan
Villan köps i dollar eller rupier, intäkterna kommer oftast i dollar eller rupier, och dina kostnader i Sverige är i kronor. En svagare dollar mot kronan minskar avkastningen räknad i kronor, och tvärtom. Räkna med valutan både när du köper och när du säljer.
Vanliga frågor
Vad är genomsnittlig avkastning för en villa på Bali?
Brutto ofta 8 till 15 %. Netto före skatt oftast 4 till 6 % för en genomsnittlig villa, 8 till 13 % för de bästa.
Räknas turistskatten som intäkt?
Nej, den betalas av gästen och redovisas vidare.
Hur räknar man med arrendets löptid?
Dela arrendepriset med antalet återstående år och dra av beloppet från resultatet varje år.
Vilken beläggning är realistisk?
60 till 75 % för en välbelägen, välförvaltad villa. Under 50 % äter de fasta kostnaderna upp nästan allt.
Är månadsuthyrning sämre än Airbnb på Bali?
Inte nödvändigtvis. Efter kostnader hamnar nettot ofta nära korttidsuthyrning, med mindre arbete och slitage.
Vad ska jag jämföra avkastningen med?
Med vad pengarna skulle ge hemma, till exempel i en indexfond på ett investeringssparkonto, efter alla kostnader och risker.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare