Kopen op Bali,
zonder verkooppraatje.
Wat je als buitenlander echt kunt bezitten, wat een villa oplevert na alle kosten, en wat de Belastingdienst thuis nog van je wil weten.
Geschreven voor kopers uit Nederland en België.
Gratis pdf
De Bali-kopersgids
De checklist, de 20 vragen, de 12 leaseclausules en de 15 rode vlaggen die ik doorloop voordat iemand tekent. Plus de rekensom die laat zien wat een villa netto echt oplevert.
- De 9 schakels die elke Bali-deal moet doorstaan
- Welke documenten je opvraagt, en wat elk bewijst
- 20 vragen voordat je een aanbetaling doet
- 12 leaseclausules waar je op staat
Hij is van jou.
Download de gids (pdf)Kijk je naar iets concreets? Twee klikken en ik weet hoe ik kan helpen.
Budget
Wanneer
Stuur het via WhatsAppDank je. De gids staat hieronder.
Kopen en eigendom
Leasehold, stroman, Hak Pakai, PT PMA en wat er echt op het certificaat staat.
Mag je als Nederlander een huis kopen op Bali?
Ja, maar nooit in volle eigendom. Een Nederlander kan een leasehold kopen, met verblijfsvergunning een Hak Pakai nemen of via een PT PMA bouwen. Alles daarbuiten, vooral de stroman, is riskant en sinds 2026 op Bali zelfs strafbaar.
Leasehold op Bali: wat koop je eigenlijk?
Een leasehold is een langlopend huurrecht, meestal 25 tot 30 jaar, vooruitbetaald. Je koopt niet de grond, je koopt jaren. Het aantal jaren en de clausules in het contract bepalen de waarde.
De stroman op Bali: waarom het de grootste valkuil is
Bij een stroman staat de grond op naam van een Indonesiër en heb jij alleen privéafspraken. Zulke constructies zijn sinds 1960 nietig en op Bali sinds februari 2026 ook strafrechtelijk riskant.
Kun je grond kopen op Bali als buitenlander?
Als buitenlander huur je grond, je koopt hem niet. Belangrijker dan de prijs per are is de bestemming: een stuk grond in de groene zone kan volledig legaal en toch onbebouwbaar zijn.
Een villa op tekening kopen op Bali: welke risico's loop je?
Een villa op tekening is goedkoper, maar je financiert de bouw van een ontwikkelaar die je niet kent. Controleer of hij de grond in handen heeft, of je betalingen de bouw volgen en wat er gebeurt als alles stilvalt.
Wat zijn de kosten koper bij een villa op Bali?
Zo'n 5 % overdrachtsbelasting bij een titel, niets daarvan bij een leasehold, 1 tot 2,5 % notaris en budget voor je eigen advocaat. Reken voor een verhuurklare villa 10 tot 17 % boven de vraagprijs.
Wat gebeurt er als je lease op Bali afloopt?
Loopt de lease af, dan gaat de grond terug naar de Indonesische eigenaar, afhankelijk van het contract inclusief villa. Of je kunt verlengen en tegen welke prijs, bepaalt één zin in je contract.
Wat gebeurt er met je villa op Bali bij overlijden?
Een goed geschreven leasehold gaat met de resterende jaren over op je erfgenamen. Een stromangrond gaat over op de erfgenamen van je stroman. En Nederland kan erfbelasting heffen, ook over vermogen op Bali.
Een huis kopen in Indonesië: Bali, Java, Lombok of Flores?
De regels zijn in heel Indonesië hetzelfde: geen volle eigendom voor buitenlanders, wel leasehold, Hak Pakai met verblijfsvergunning of een PT PMA. Wat verschilt per eiland zijn bestemming, prijzen en hoe de lokale overheid werkt.
Rendement en belasting
Netto rendement, belasting in Indonesië en thuis, financiering en kosten koper.
Investeren in Bali: is het de moeite waard?
Het kan lonen, maar zelden zoals de advertenties zeggen. Netto blijft er bij een gemiddelde villa vaak 4 tot 6 % over, en bij een leasehold gaan de jaren die je verbruikt er nog af. En lees reviews van aanbieders kritisch.
Rendement van vastgoed op Bali: wat blijft er netto over?
De 12 tot 15 % in advertenties is bruto. Na platform, beheer, personeel, onderhoud en belasting levert een gemiddelde villa vaak 4 tot 6 % op. Bij een leasehold gaat het verbruik van de looptijd er nog af.
Box 3 en je villa op Bali: hoe zit het met de Nederlandse belasting?
Woon je in Nederland, dan hoort je villa of leasehold op Bali in box 3. Omdat Indonesië mag heffen over vastgoed op zijn grondgebied, kun je een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting claimen. Die gaat niet vanzelf.
Wat kost een villa op Bali?
Een villa met twee slaapkamers in leasehold kost vaak 150.000 tot 250.000 euro in een rustiger gebied en 180.000 tot 280.000 euro in Canggu. De prijs zegt niets zonder het aantal resterende leasejaren.
Kun je een villa op Bali financieren?
Indonesische banken financieren een leasehold voor buitenlanders vrijwel nooit. De meeste Nederlanders betalen met eigen geld of gebruiken de overwaarde van hun huis in Nederland. Beide hebben risico's die je vooraf moet doorrekenen.
Je vakantiehuis op Bali verhuren: welke vergunning heb je nodig?
Een villa kan legaal te bezitten en illegaal aan toeristen te verhuren zijn. Voor vakantieverhuur heb je de juiste bestemming, een bouwvergunning, een gebruiksverklaring, een bedrijfsclassificatie en een exploitatievergunning nodig.
Emigreren en visum
Visum, AOW en pensioen, zorgverzekering, uitschrijven en dagelijks leven.
Emigreren naar Bali: wat moet je regelen?
Wie naar Bali emigreert, heeft een visum nodig dat past bij wat je er doet, een internationale zorgverzekering, een plan voor belasting en AOW, en bij voorkeur een jaar huren vóór je iets koopt. Hier de voorwaarden, kosten en valkuilen.
Met pensioen op Bali: visum, AOW en zorg
Het pensioenvisum (E33F) bestaat vanaf 55 of 60 jaar met pensioenbewijs; voor 60-plussers is er een vijfjarig visum tegen een deposito. De AOW wordt in Indonesië in de regel uitbetaald op het niveau voor gehuwden, ook als je alleenstaand bent. De basisverzekering stopt.
Wat kost wonen op Bali?
Bij een vergelijkbare levensstandaard is Bali zo'n 50 tot 65 % goedkoper dan West-Europa. Alleen woon je comfortabel met 1.800 tot 2.500 dollar per maand, een gezin met internationale school heeft 4.000 tot 6.500 nodig.
Welk visum heb je nodig om lang op Bali te wonen?
Het visum hangt af van wat je doet, niet van hoe lang je blijft. Second Home tegen een deposito van zo'n 130.000 dollar, remote worker-KITAS vanaf 60.000 dollar inkomen, pensioenvisum vanaf 55 of 60, investeerder of gezin.
Zorgverzekering als je naar Bali emigreert: wat heb je nodig?
Wie naar Indonesië emigreert, verliest de Nederlandse basisverzekering. Je hebt een internationale zorgverzekering met repatriëring nodig. Dagelijkse zorg is op Bali betaalbaar, ernstige gevallen niet.
Met kinderen naar Bali emigreren: school, zorg en buurt
Met kinderen kies je op Bali eerst de school en dan de buurt. Internationale scholen kosten 8.000 tot 28.000 dollar per kind per jaar; veel Nederlandse gezinnen combineren met Nederlands onderwijs op afstand. Plus een gezinsverzekering en een visum voor iedereen.
Indische roots: kun je terug naar Indonesië wonen of grond kopen?
Sinds januari 2026 bestaat het Global Citizen of Indonesia-programma: een permanente verblijfsvergunning voor oud-Indonesiërs en hun nakomelingen tot in de tweede graad. Het maakt je geen Indonesiër en geeft geen grondeigendom, maar opent wel de weg naar Hak Pakai.
Bali vergeleken
Bali tegenover Spanje, Curaçao, Thailand en Nederland.
Vakantiewoning: Bali of Spanje?
In Spanje koopt een Nederlander gewoon in eigendom, met notaris en eigendomsregister. Op Bali koop je jaren. Spanje verkoopt zekerheid en nabijheid, Bali een lagere instap, toeristen het hele jaar en een levensgevoel.
Bali of Curaçao: waar koop je als Nederlander een tropisch huis?
Op Curaçao koop je als Nederlander in eigendom of in erfpacht, binnen het Koninkrijk, met een rechtssysteem dat op het Nederlandse lijkt. Op Bali koop je jaren. Curaçao verkoopt vertrouwdheid, Bali prijs, keuze en een ander soort leven.
Bali of Thailand: waar emigreren of investeren?
In Thailand mag een buitenlander een appartement in eigendom hebben, maar geen grond. Op Bali geen van beide. Thailand is eenvoudiger voor gepensioneerden; Bali heeft de sterkere villavraag en een eigen cultuur.
Beleggen in vastgoed: Bali of Nederland?
In Nederland is beleggen in huurwoningen minder aantrekkelijk geworden door box 3, een hoger overdrachtsbelastingtarief en huurregulering. Op Bali is de instap lager en beloven advertenties 10 tot 15 %. Maar in Nederland koop je voor altijd, op Bali koop je jaren.
Waar kopen
Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur en de rest, met de echte valkuilen.
Waar kopen op Bali: Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur of elders?
Canggu heeft de meeste liquiditeit en de strengste controles, Uluwatu de beste nachtprijzen en klifafstanden, Sanur de snelste vergunningen, Ubud minieme bouwoppervlakken, Tabanan de prijs en de lastigste vergunning.
Waar wonen Nederlanders op Bali?
Nederlanders op Bali wonen vooral in Canggu en Pererenan (remote werk, surf), Umalas en Kerobokan (gezinnen), Sanur (gepensioneerden, rust) en Ubud (natuur, wellness). De juiste buurt hangt vooral af van je dagelijkse route.
Ik ben Kai.
Ik ben strategisch investeringsadviseur op Bali. Ik help buitenlandse kopers een villa, een stuk grond of een project op tekening te controleren voordat ze tekenen: het certificaat, de eigenaar, de bestemming, de lease, de vergunning en het echte rendement.
Kijk je naar een specifieke woning?
Vertel me wat je zoekt en ik kom persoonlijk bij je terug. Vier vragen, tien seconden, daarna opent WhatsApp direct.
Kai, Strategisch investeringsadviseur