Bulvan på Bali: varför det är den största fällan för utlänningar

I svenska Facebookgrupper och forum om Bali dyker samma historia upp gång på gång: ett par köper mark „via en balinesisk vän som vi litar på", bygger en villa, hyr ut den i flera år. Sedan dör vännen, eller skiljer sig, eller hans son upptäcker att marken står på pappan. Och en domare ställer en enda fråga.

Bulvanupplägget (på engelska „nominee") är fortfarande det som oftast erbjuds utlänningar som vill „äga" på Bali. Det är också det upplägg som har kostat utlänningar mest pengar.

Så fungerar en bulvan

En indonesisk medborgare köper marken med full äganderätt (Hak Milik) i sitt namn. Du betalar. Samtidigt skriver ni en rad privata dokument som ska skydda dig:

• ett skuldebrev: indonesiern erkänner att han är skyldig dig köpeskillingen;
• en oåterkallelig fullmakt som låter dig förfoga över marken;
• ett hyresavtal i ditt namn på samma mark;
• ibland ett köplöfte eller förbud mot att sälja;
• ibland en pantförskrivning till din förmån.

Allt ska garantera att du är den „verkliga" ägaren. I det officiella registret finns bara en ägare: han.

Varför det inte håller

Jordlagen från 1960 gör sådana avtal ogiltiga. Varje upplägg vars syfte är att låta en utlänning äga mark genom en indonesier saknar verkan. Det är ingen gråzon, det är grundregeln i indonesisk jordrätt.

Domaren frågar om du är indonesier. Går det snett och du går till domstol blir frågan: får du själv äga den här marken? Nej. Alltså kan dina avtal inte göra dig till ägare. Du ber domstolen att genomdriva ett olagligt upplägg. I bästa fall får du efter flera år tillbaka en del av pengarna.

Sedan februari 2026 finns också straffrisk på Bali. Den regionala förordningen Bali 4/2026 riktar sig direkt mot bulvanupplägg. Det som „bara var riskabelt" kan nu ge straffansvar för båda parter, även dig.

Fem sätt det går fel

Bulvanen dör. Hans arvingar ärver marken. De har inte skrivit under något med dig.

Han skiljer sig. Marken kan ingå i bodelningen.

Han har skulder. Marken kan utmätas eller pantsättas för ett lån du inte vet om.

Han skriver inte under. Den dag du vill sälja händer ingenting utan honom. Och det vet han.

Han säljer. Med originalcertifikatet kan han sälja till en godtrogen tredje part.

En bulvan är inget juridiskt upplägg. Det är en satsning på en enda människa och hela hennes familj, i årtionden.

„Men alla gör ju så"

Många har gjort det, särskilt före 2015. Därför finns det också så många förlusthistorier. Att det gick bra för grannen i tio år säger ingenting om vad som händer vid nästa arvskifte i din bulvans familj. Uppläggen från 2000-talet når nu den ålder då arvingarna tar över.

Vad du kan göra i stället

Läs mer i köpa hus på Bali som svensk.

Om du redan har en bulvan

Ingen panik, men låt det inte ligga.

1. Låt en oberoende indonesisk advokat granska läget, inte mäklaren eller advokaten som satte upp det.

2. Säkra originalen: certifikat, avtal, betalningsbevis.

3. Undersök en omvandling. Ofta kan upplägget göras om till ett registrerat leasehold i ditt namn, eller till Hak Pakai om du har uppehållstillstånd. Indonesiern skriver då på ett arrendeavtal till din förmån hos notarie.

4. Gör det medan relationen är god. Efter ett dödsfall eller en konflikt är det en helt annan sak.