Kan man köpa hus på Bali som svensk?

Det korta svaret: ja, du kan köpa ett hus eller en villa på Bali som svensk. Men du blir aldrig ägare till marken på det sätt du är ägare till en bostadsrätt i Göteborg eller ett hus i Skåne. Indonesisk lag förbehåller full äganderätt, Hak Milik, för indonesiska medborgare. Inget bolag, inget äktenskap och inget smart upplägg ändrar det.

Det du köper är en rätt till marken under en viss tid. Och det är där allt avgörs: vilken rätt, hur många år och med vilka garantier. Två identiska villor på samma gata kan vara värda helt olika mycket beroende på svaret på de tre frågorna.

Varför lagen ser ut så här

Regeln kommer från den indonesiska jordlagen från 1960 (UUPA). Efter självständigheten ville Indonesien att marken skulle stanna i indonesiska händer. Principen har inte ändrats sedan dess: en utlänning får använda, hyra och bygga på mark, men inte äga den.

För en svensk är det ovant. Här skyddar lagfarten i fastighetsregistret ditt ägande och banken och mäklaren följer en tydlig process. På Bali kommer tryggheten inte från systemet. Den kommer från hur bra ditt avtal är och vilka kontroller du gör innan du skriver på.

De tre lagliga vägarna

Leasehold: vägen för nio av tio köpare

Du hyr marken, oftast med villan, av den indonesiska ägaren under lång tid och betalar allt i förskott. Avtalet skrivs hos notarie. Det kräver varken uppehållstillstånd, bolag eller minimikapital. Därför väljer nästan alla svenskar den här vägen.

Begränsningen: du köper år, inte ägande. En villa med 25 års löptid har 24 år kvar nästa år. Läs allt i guiden om leasehold.

Hak Pakai: starkare, men med krav

Hak Pakai är en nyttjanderätt som registreras hos lantmäteriet (BPN) i ditt namn. För en utlänning som bor i Indonesien är det den starkaste juridiska positionen. Tre krav:

• ett giltigt uppehållstillstånd (KITAS, KITAP eller Second Home-visum);
• ett bostadshus, inte ett kommersiellt projekt;
• ett värde över ett lagstadgat minimum. På Bali tillämpas det ofta runt 5 miljarder rupier för ett hus och 2 miljarder för en lägenhet. Gränserna justeras, så låt notarien bekräfta dem.

Förlorar du uppehållstillståndet måste du i regel överlåta rätten inom en viss tid. För den som bor i Sverige och kommer två månader om året är det alltså ingen lösning.

PT PMA: ett bolag, ingen genväg

Ett PT PMA är ett indonesiskt bolag med utländskt kapital. Det kan äga en byggrätt (HGB). Men det är ett riktigt företag med riktiga skyldigheter: inbetalt kapital på 2,5 miljarder rupier (ungefär 150 000 dollar) som faktiskt ligger på kontot, ett investeringsvärde över 10 miljarder rupier per verksamhet och plats, bokföring och kvartalsrapporter.

Sedan den 22 juli 2026 registrerar Bali inga nya utlandsägda bolag för uthyrning av villor och homestays. Ett PT PMA är alltså inte längre automatiskt vägen till turistuthyrning.

Det som inte är en laglig väg

Bulvanen. En indonesier köper marken i sitt namn, du betalar och skriver privata sidoavtal: skuldebrev, fullmakt, köplöfte. Sådana upplägg har varit ogiltiga sedan jordlagen 1960, och på Bali kan de sedan den regionala förordningen 4/2026 från februari 2026 dessutom leda till straffansvar. Läs mer om bulvaner på Bali.

„Freehold" i ditt namn. Lovar en annons en utlänning full äganderätt står titeln i själva verket på en indonesier.

Äktenskap som lösning. Att gifta sig med en indonesier gör inte dig till ägare. Utan äktenskapsförord före köpet kan marken bli gemensam egendom med en utlänning, vilket lagen inte tillåter.

Säger en mäklare att „alla gör så här", säger han egentligen att han är beredd att sälja dig något han vet är skakigt.

Så går ett leasehold-köp till

1. Leta, helst efter att du har hyrt på plats några månader.

2. Bud och reservation: avsiktsförklaring, kanske en liten reservationsavgift. Aldrig en stor handpenning innan kontrollerna.

3. Due diligence: din advokat och notarie kontrollerar certifikatet hos lantmäteriet, ägarens identitet och rättigheter, arvingar, detaljplan, tillstånd och tillfartsväg. Räkna med två till sex veckor.

4. Avtalsförhandling: löptid från din underskrift, förlängning med pris, överlåtelse och andrahandsuthyrning, byggnader vid löptidens slut, skatter.

5. Underskrift hos notarien och betalning via banköverföring, aldrig kontant.

6. Registrering och ditt officiella exemplar.

Det svenskar ofta missar

Säljarens notarie är inte din notarie. Den notarie (PPAT) som säljaren tar med sig arbetar i första hand för säljaren. Ta din egen, och en oberoende advokat.

Det finns ingen ångerrätt. Det du skriver på binder dig.

Titel är inte tillstånd. En villa kan vara laglig att äga och olaglig att hyra ut till turister. Se hyra ut villa på Bali.

Skatteverket bryr sig. Bor du i Sverige ska hyresintäkterna deklareras här. Se skatt på hyresintäkter från Bali.