Vilka kostnader tillkommer när man köper villa på Bali?
Runt 5 % överlåtelseskatt vid titel, ingen vid leasehold, 1 till 2,5 % notarie och en budget för din egen advokat. Räkna med 10 till 17 % över utropspriset för en uthyrningsklar villa.
I Sverige vet du vad som tillkommer: lagfart på 1,5 % av köpeskillingen, pantbrev på 2 % av nya pantbrev, kanske besiktning. På Bali ser strukturen annorlunda ut, och den beror först på vad du köper: ett leasehold eller en överlåten titel.
Kostnader vid överlåtelse av en titel
| Post | Vem betalar | Storlek |
|---|---|---|
| BPHTB, överlåtelseskatt | Köparen | 5 % av värdet, efter ett avdrag på minst 80 miljoner rupier |
| PPh final, skatt på försäljningen | Säljaren | 2,5 % av priset |
| Moms | Köparen, om säljaren är en momsregistrerad exploatör | 12 % på lyxfastigheter, i praktiken från runt 5 miljarder rupier |
| Notarie och PPAT | Förhandlingsbart | ungefär 1 till 2,5 % |
Överlåtelseskatten räknas på det angivna priset eller det officiella värdet (NJOP), det som är högst. Att ange ett lägre pris hjälper inte: det ger ett lågt anskaffningsvärde som kostar dig vid försäljning, och en risk vid granskning.
Kostnader vid leasehold
Ingen överlåtelseskatt på 5 %. Markägaren betalar däremot en slutlig skatt på 10 % på arrendesumman. I många affärer ingår den i priset eller förhandlas. Skriv in vem som betalar. Till det kommer notarien för arrendeavtalet och registreringen.
Tar du över ett befintligt leasehold (köper en utlännings återstående år) föreskriver ursprungsavtalet ofta överlåtelseavgifter. Läs ursprungsavtalet.
Gratis pdf
Köparguiden för Bali
Checklistan, de 20 frågorna, de 12 klausulerna i leasingavtalet och de 15 varningssignalerna jag går igenom innan någon skriver på. Plus kalkylen som visar vad en villa ger på riktigt, netto.
- De 9 länkarna varje Bali-affär måste klara
- Vilka dokument du ska begära, och vad varje dokument bevisar
- 20 frågor innan du betalar någon handpenning
- 12 klausuler i leasingavtalet att kräva
Den är din.
Ladda ner guiden (pdf)Tittar du på något specifikt? Två klick så vet jag hur jag kan hjälpa dig.
Budget
När
Skicka till mig på WhatsAppTack. Guiden finns här nedanför.
Det svenskar ofta glömmer
Din egen advokat. 1 000 till 5 000 dollar beroende på komplexitet. De bäst använda pengarna i hela affären: advokaten kontrollerar titel, arvingar, detaljplan, tillstånd och arrendeklausuler.
Kontroll hos lantmäteriet (BPN) och en mätning om gränserna är oklara.
Växelkurs och överföring. En överföring på 3 miljoner kronor till dålig kurs kan kosta tiotusentals kronor. Jämför banken med specialiserade betalningstjänster.
Inredning. Räkna ofta 10 till 20 % av priset för en välutrustad uthyrningsvilla.
Start av uthyrningen. Foton, annonser, tillstånd, försäkring, linne.
Mäklararvode. Ingår ofta i priset, ibland betalar köparen. Fråga.
Ett enkelt exempel
Ta Sara, som köper ett leasehold på 25 år nära Pererenan för 250 000 dollar:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Arrendepris | 250 000 $ |
| Notarie och registrering | ungefär 3 000 $ |
| Oberoende advokat | 3 000 $ |
| Inredning och utrustning | 30 000 $ |
| Växelkurs och överföringar | 2 000 $ |
| Start av uthyrning | 4 000 $ |
| Totalt | ungefär 292 000 $ |
Alltså 17 % mer än utropspriset. Det beloppet ska in i avkastningskalkylen.
Den dyraste räkningen vid ett köp på Bali är den för granskningen du inte gjorde.
Betala säkert
- Alltid banköverföring, aldrig kontant.
- Till säljarens konto i avtalet eller notariens spärrade konto, inte till en mellanhand.
- I steg: underskrift, registrering, tillträde.
- Med skriftligt kvitto på varje betalning.
Löpande kostnader varje år
| Post | Ungefär |
|---|---|
| Fastighetsskatt (PBB) | Oftast låg, några hundra dollar för en vanlig villa |
| Pool, trädgård och städning | 150 till 400 $ per månad |
| El och vatten | Beror på luftkonditionering och pool |
| Bykommunens avgift (banjar) | Liten, men förväntad |
| Underhåll | Avsätt ungefär 1 till 2 % av villans värde per år |
| Försäkring av byggnaden | Några hundra dollar per år |
Klimatet sliter: fukt, salt, sol och termiter. En villa som inte underhålls tappar både värde och recensioner snabbt.
Kostnader när du säljer
- Mäklararvode, oftast runt 5 % och betalas normalt av säljaren.
- 2,5 % slutlig skatt för säljaren vid överlåtelse av en titel.
- Skatt vid överlåtelse av ett leasehold, där avtalet ska säga vem som betalar.
- Notarie och dokument, mindre poster.
- Svensk skatt på vinsten om du är skattskyldig i Sverige. Se skatt på Bali och i Sverige.
Räkna med försäljningskostnaderna redan när du köper. De är en del av din verkliga avkastning.
Vanliga frågor
Finns det notariekostnader på Bali?
Ja, ungefär 1 till 2,5 %, förhandlingsbart. Notarien (PPAT) har inte samma opartiska roll som du är van vid: ta din egen.
Finns det något som motsvarar lagfart?
Vid överlåtelse av en titel betalar köparen ungefär 5 % i överlåtelseskatt (BPHTB). Vid leasehold inte.
Vem betalar 10 % skatt på ett leasehold?
Juridiskt markägaren. I praktiken förhandlas den ofta in i priset.
Hur mycket ska jag räkna med utöver priset?
För ett möblerat leasehold för uthyrning är 10 till 17 % över utropspriset en realistisk grund.
Vad kostar det att äga en villa på Bali per år?
Utöver el och vatten ofta några tusen dollar per år för personal, underhåll, fastighetsskatt och försäkring, mer med korttidsuthyrning.
Vem betalar mäklaren på Bali?
Oftast säljaren, runt 5 % av priset.
Tittar du på något specifikt?
Berätta vad du letar efter så hör jag av mig personligen. Fyra frågor, tio sekunder, sedan öppnas WhatsApp direkt.
Kai, Strategisk investeringsrådgivare