Bør du kjøpe villa på Bali gjennom et norsk AS?

Mange nordmenn med eget aksjeselskap spør det samme: kan jeg kjøpe villaen gjennom AS-et, bruke opparbeidet kapital og slippe å ta ut utbytte først? Svaret er sjelden så enkelt som det høres ut.

Hinderet i Indonesia

Et norsk AS er et utenlandsk selskap i Indonesia. Det kan ikke eie Hak Milik og heller ikke få en byggerett (HGB) direkte. Det AS-et kan, er å være leietaker i en leasehold. Da har du samme rettighet som privatperson, bare med mer administrasjon i Norge.

Hinderet i Norge

Privat bruk blir skattepliktig. Bruker du eller familien villaen privat, regnes det som en fordel fra selskapet, normalt beskattet som utbytte eller lønn. Det gjelder også om villaen står tom og tilgjengelig for deg.

Formuesskatt. Aksjene i AS-et inngår i formuen din. Hvordan villaen påvirker verdsettelsen av aksjene, bør du avklare. Se formuesskatt på bolig i utlandet.

Utbytte senere. Pengene i AS-et er ikke beskattet som utbytte ennå. Når du en dag tar dem ut, kommer skatten likevel.

Alternativet: et indonesisk selskap (PT PMA)

Et PT PMA er et indonesisk selskap med utenlandske eiere. Det kan få en byggerett (HGB) og drive utleie lovlig. Men det er et ekte selskap med ekte krav:

• en investeringsplan på minst 10 milliarder rupiah per virksomhetsområde, tomt og bygninger ikke medregnet;
• indonesisk regnskap, månedlig skatterapportering og årsregnskap;
• en lokal styrerepresentant og kostnader til revisor og rådgivere hvert år;
• en virksomhet som passer reguleringen og selskapets registrerte koder.

Siden 22. juli 2026 tar Bali ikke imot nye registreringer av PT PMA for villa- og homestayvirksomhet. Den som allerede har et selskap med riktige koder, har derfor en verdi nye kjøpere ikke kan skape.

Hvis ditt norske AS eier det indonesiske selskapet

Det er mulig, og i noen tilfeller fornuftig. Fritaksmetoden kan gjøre utbytte fra datterselskapet skattefritt i AS-et, men utenfor EØS gjelder vilkår om eierandel og eiertid. Den indonesiske selskapsskatten på 22 % er på nivå med den norske, så NOKUS-reglene for lavskatteland slår normalt ikke inn. Indonesia tar kildeskatt på utbytte, og hvert ledd koster administrasjon i to land.

Når det kan være riktig

• Du bygger eller kjøper flere villaer som en reell virksomhet.
• Du bruker ikke villaen privat.
• Selskapet har en virksomhet med riktige koder og lisens på Bali.

Når det sjelden lønner seg

• Én villa du skal bruke selv noen uker i året.
• Når hovedmotivet er å unngå utbytteskatt.
• Når administrasjonen i to land koster mer enn det du sparer.

Et selskap er et verktøy for en virksomhet, ikke en snarvei til å eie.

Regn på administrasjonen

Et PT PMA koster ofte flere tusen dollar i året i regnskap, skatt, rapporter og rådgivere, før villaen har tjent en krone. For én villa spiser det en stor del av nettoen. For flere villaer eller et større prosjekt kan det være riktig.

Hvis du selv flytter til Bali

Eier du et norsk AS og blir skattemessig emigrert, endrer det seg mye:

• Utbytte til en aksjonær bosatt i utlandet ilegges som hovedregel norsk kildeskatt, normalt 25 %, som kan reduseres etter skatteavtalen.
• Utflyttingsskatt: urealisert gevinst på aksjene i AS-et kan bli beskattet når du slutter å være skattemessig bosatt i Norge. Skatten faller ikke lenger bort etter fem år.
• Styre og ledelse: et norsk AS må ha daglig leder og styremedlemmer som oppfyller kravene til bosted, med mindre unntak gjelder.

Dette må planlegges med en rådgiver før flyttingen, ikke etter. Se utvandre og skatt.