Kan du få lån til å kjøpe bolig på Bali?
Indonesiske banker låner nesten aldri ut til utlendinger, og ingen norsk bank tar pant i en leasehold på Bali. Det vanlige er å øke lånet på boligen i Norge, innenfor utlånsforskriften, med rentefradrag på 22 %. Men da belåner du hjemmet ditt for en rett som taper verdi hvert år.
„Kjøpe bolig i utlandet lån" er et av de vanligste søkene blant nordmenn som drømmer om sol. For Spania finnes det løsninger: spanske banker låner ut til nordmenn med pant i boligen der. For Bali er svaret enklere og strengere.
Hvorfor banker ikke låner ut mot en leasehold
Indonesiske banker låner svært sjelden ut til utlendinger uten fast bosted og inntekt i Indonesia, og aldri mot en leasehold som pant.
Norske banker tar ikke pant i en leierett på Bali. De kan ikke tinglyse noe, ikke vurdere verdien og ikke realisere pantet hvis noe går galt.
Leasehold taper verdi. En leierett med 25 år igjen er verdt mindre neste år. Det er dårlig sikkerhet for et lån som skal vare i 20 år.
De realistiske alternativene
| Alternativ | Slik fungerer det | Ulempe |
|---|---|---|
| Øke lånet på boligen i Norge | Banken vurderer lånet mot boligen og inntekten din | Du belåner hjemmet ditt |
| Rammelån | Fleksibel kreditt med pant i boligen | Fristende å bruke mer enn planlagt |
| Egenkapital | Sparepenger, aksjer, arv | Kapitalen er bundet |
| Betalingsplan hos utbyggeren | Ved kjøp på tegning, betaling etter byggetrinn | Ikke et lån, og risikoen er din |
| Forbrukslån | Høy rente, kort løpetid | Passer nesten aldri |
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Låne mot boligen i Norge
Det vanligste for nordmenn er å øke boliglånet hjemme. Det fungerer slik:
- Banken vurderer lånet mot den norske boligen og inntekten din, ikke mot villaen på Bali.
- Utlånsforskriften gjelder som for alle boliglån: krav til egenkapital, en grense for samlet gjeld i forhold til inntekt (som hovedregel fem ganger brutto årsinntekt) og en stresstest for renteøkning.
- Renten er som regel langt lavere enn på forbrukslån.
- Renteutgiftene er fradragsberettiget med 22 % i Norge.
Men du belåner hjemmet ditt for å kjøpe en leierett som taper verdi hvert år. Det krever at kalkylen for villaen holder med god margin, også med høyere rente og lavere belegg.
Regn før du låner
Villa for 250 000 dollar, omtrent 2,6 millioner kroner, finansiert med økt boliglån:
| Post | Per år |
|---|---|
| Rente 5,5 % av 2,6 millioner | ca. 143 000 kr |
| Rentefradrag 22 % | ca. -31 500 kr |
| Rentekostnad etter skatt | ca. 111 500 kr |
| Netto leieinntekt før skatt (5,5 %) | ca. 143 000 kr |
| Leietid som brukes opp, 2,6 millioner / 25 år | ca. -104 000 kr |
Med en realistisk nettoavkastning, og etter skatten i Indonesia, dekker leieinntekten knapt renten, og det blir ingenting igjen til avdrag eller til tapet av leietid. Se avkastning på Bali.
Valutarisikoen
Lånet ditt er i kroner. Villaen og inntektene er i dollar eller rupiah. En svakere dollar mot kronen gjør inntektene mindre verdt i kroner, mens lånet står fast. Den risikoen kommer i tillegg til renterisikoen.
Lån til en villa på Bali kan være riktig for den som har god margin. For den som trenger hver krone av leieinntekten for å betale renten, er det en risiko i to valutaer.
Formuesskatt og gjeld
Lånet reduserer formuen din fullt ut, mens villaen bare tas med til 30 % i formuen. For noen gir det lavere formuesskatt. Det er en bieffekt, ikke en grunn til å låne. Se formuesskatt på bolig i utlandet.
Vanlige spørsmål
Kan jeg få boliglån i Norge til et hus på Bali?
Ikke med pant i villaen på Bali. Du kan øke lånet på boligen i Norge, innenfor bankens og utlånsforskriftens krav.
Finnes det boliglån for utlendinger i Indonesia?
Svært sjelden, og nesten aldri for en leasehold.
Er renten fradragsberettiget hvis lånet brukes til en villa på Bali?
Ja, renter på privat gjeld er fradragsberettiget med 22 % i Norge, uansett hva lånet brukes til.
Er det lurt å låne til en villa på Bali?
Bare hvis kalkylen holder med god margin, også med høyere rente og lavere belegg, siden leietiden taper verdi hvert år.
Kan vi kjøpe sammen?
Ja. Skriv en samboeravtale eller ektepakt som regulerer eierandeler, og la begge stå i leieavtalen.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver