Hvordan beskattes en villa på Bali når du bor i Norge?

De fleste nordmenn som kjøper på Bali, spør om skatten etterpå. Synd, for skatten påvirker avkastningen, og plikten til å føre det i skattemeldingen er ikke frivillig. Skatteetaten får stadig mer informasjon fra utenlandske banker gjennom automatisk informasjonsutveksling.

En enkel regel først: så lenge du er skattemessig bosatt i Norge, skal du oppgi all inntekt og all formue, uansett hvor i verden den er. Bali inkludert.

I Indonesia

Leieinntekter. En person som er skattemessig bosatt i Indonesia, betaler som regel en endelig skatt på 10 % av leieinntekter fra tomt eller bygninger. En person som ikke er bosatt der, i prinsippet 20 %. Drives villaen av et selskap (PT PMA), gjelder selskapsskatt.

Turistskatten på 10 % (PB1). Betales av gjesten og innrapporteres av den som driver utleien. Ingen skatt på din inntekt.

Eiendomsskatt (PBB). Årlig, som regel lav. Ta vare på kvitteringene.

Kjøp og salg. Omtrent 5 % overdragelsesskatt for kjøper av en hjemmel, 2,5 % endelig skatt for selger. Ved leasehold ingen overdragelsesskatt, men 10 % endelig skatt for tomteeieren av leiesummen.

Skattemessig bosted. Den som oppholder seg mer enn 183 dager på 12 måneder i Indonesia, blir skattemessig bosatt der.

I Norge, hvis du bor her

Leieinntekten skal oppgis. Hvordan den beskattes, avhenger av hvordan du bruker villaen:

• Fritidsbolig du også bruker selv: de første 10 000 kronene i leieinntekt per år er skattefrie. Av det som overstiger, er 85 % skattepliktig, uten fradrag for kostnader.
• Ren utleieeiendom: nettoinntekten, altså leieinntekt minus faktiske kostnader, er skattepliktig.

Begge beskattes som alminnelig inntekt med 22 %. Om en leasehold i hvert enkelt tilfelle behandles som fritidsbolig, er et spørsmål å avklare med en rådgiver, men prinsippet er det samme: inntektene skal inn i skattemeldingen.

Kreditfradrag for skatt betalt i Indonesia. Norge har en skatteavtale med Indonesia. Skatten du har betalt i Indonesia på leieinntekten, kan som hovedregel trekkes fra den norske skatten på den samme inntekten, men ikke mer enn den norske skatten. Ta vare på indonesiske skattekvitteringer.

Formuesskatt. Villaen skal også med i formuen. Bolig og fritidsbolig i utlandet føres som hovedregel med 30 % av kostprisen eller 30 % av markedsverdien. Se formuesskatt på bolig i utlandet.

Salg. Gevinst ved salg kan være skattepliktig med 22 %, med egne regler for fritidsboliger du har eid og brukt selv over tid. Hvordan salget av en leasehold behandles, bør du sjekke før du selger.

Den dyreste feilen er ikke skatten. Det er skattemeldingen du glemte, som Skatteetaten finner om fem år via automatisk informasjonsutveksling.

Et regneeksempel

Kari leier ut villaen sin på Bali og får 200 000 kroner i leie i løpet av året. Hun bruker den selv noen uker i året. I Indonesia betaler hun, som ikke bor der, i prinsippet 20 %, altså 40 000 kroner.

I Norge, etter fritidsbolig-regelen: 200 000 minus 10 000 = 190 000. 85 % av det = 161 500 kroner skattepliktig. Skatt 22 % = 35 530 kroner. Kreditfradraget for den indonesiske skatten kan fjerne den norske skatten på denne inntekten, siden den indonesiske skatten er høyere.

Tallene er forenklet; la en rådgiver regne på din situasjon.

Skatteetaten ser mer enn du tror

Indonesia deltar i den internasjonale automatiske utvekslingen av kontoinformasjon (CRS) siden 2018. Banker rapporterer kontoer som eies av personer bosatt i andre land, og informasjonen når Skatteetaten. Har du glemt å oppgi noe tidligere år, kan du selv rette det før Skatteetaten spør. Det kan gjøre at tilleggsskatten faller bort.

Det du skal ta vare på

• Leieavtalen og kjøpsdokumentene.
• Månedsrapporter fra forvalteren med inntekter og kostnader.
• Indonesiske skattekvitteringer for leieskatten.
• Kvitteringer for eiendomsskatten.
• Kontoutskrifter som viser innbetalinger.
• Valutakursene du har regnet med.

Hvis du utvandrer

Flytter du til Bali og slutter å være skattemessig bosatt i Norge, beskatter ikke Norge lenger de indonesiske leieinntektene dine eller formuen på Bali. Men har du bodd i Norge i ti år eller mer, er du skattemessig bosatt her i minst tre år etter utflyttingsåret. Se utvandre og skatt.