Formuesskatt på villa på Bali: hvordan verdsettes den?
Bolig og fritidsbolig i utlandet føres i formuen med 30 % av kostprisen eller 30 % av markedsverdien. For en leasehold som taper verdi hvert år kan du be om nedsettelse. Gjeld er fullt fradragsberettiget, men formuesskatten følger deg så lenge du er skattemessig bosatt i Norge.
Formuesskatten er det skattespørsmålet nordmenn tenker mest på, og det som skiller dere fra nesten alle andre kjøpere på Bali. En svenske eller en dansk kjøper betaler ingen formuesskatt. Du gjør det, så lenge du er skattemessig bosatt i Norge.
30 %-regelen
Skatteetaten verdsetter bolig og fritidsbolig i utlandet slik:
- 30 % av kostprisen, inkludert tomt, for nye eiendommer, eller
- 30 % av markedsverdien.
Bygger du nytt eller gjør påkostninger, skal formuesverdien økes, men ikke over 30 % av markedsverdien. Er formuesverdien høyere enn 30 % av markedsverdien, kan du be om at den settes ned. Regelen gjelder også eiendom du leier ut og eiendom du har arvet.
Sammenlignet med bolig i Norge
| Eiendom | Formuesverdi, omtrent |
|---|---|
| Primærbolig i Norge | 25 % av beregnet markedsverdi, høyere over et visst beløp |
| Sekundærbolig i Norge | 100 % av beregnet markedsverdi |
| Bolig eller fritidsbolig i utlandet | 30 % av kostpris eller markedsverdi |
Rent formuesmessig er en villa i utlandet altså langt gunstigere enn en sekundærbolig hjemme. Det er en av grunnene til at mange nordmenn har bolig i Spania. Det samme prinsippet gjelder Bali.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Regneeksempel
Lars kjøper en leasehold-villa for 250 000 dollar, omtrent 2,6 millioner kroner.
| Post | Beløp |
|---|---|
| Kostpris | ca. 2 600 000 kr |
| Formuesverdi, 30 % | ca. 780 000 kr |
| Formuesskatt, rundt 1 % hvis Lars allerede er over bunnfradraget | ca. 7 800 kr per år |
Hadde Lars i stedet kjøpt en sekundærbolig i Norge til samme pris, ville formuesverdien vært nesten hele markedsverdien.
Spesielt for leasehold: verdien faller
En leasehold taper verdi etter hvert som leietiden går. Med 25 år igjen er den verdt mer enn med 10 år igjen. Kostprisen står derimot fast. Når 30 % av kostprisen blir høyere enn 30 % av markedsverdien, kan du be om nedsettelse og dokumentere markedsverdien, for eksempel med en takst eller sammenlignbare salg. Hvordan en tidsbegrenset leierett skal verdsettes i ditt tilfelle, bør du avklare med Skatteetaten eller en rådgiver.
Gjeld
Gjeld trekkes fra i formuen. Låner du mot boligen i Norge for å kjøpe på Bali, reduserer gjelden formuen fullt ut, mens villaen bare tas med til 30 %. Det kan gi en lavere samlet formue enn før kjøpet. Hvordan gjeld fordeles når eiendom ligger i utlandet, avhenger av skatteavtalen og metoden for å unngå dobbeltbeskatning, så få dette regnet på.
Når du flytter fra Norge
Formuesskatten gjelder så lenge du er skattemessig bosatt i Norge. Har du bodd i Norge i ti år eller mer, opphører det tidligst etter tre hele år i utlandet, og bare hvis du ikke har oppholdt deg i Norge mer enn 61 dager i året og verken du eller dine nærstående disponerer bolig her. Se utvandre og skatt.
Formuesskatten flytter ikke med deg til Bali. Men den slipper deg først når du virkelig har flyttet, etter norske regler.
Det du skal ha klart
1. Kjøpekontrakt og kvitteringer som viser kostprisen, inkludert tomt eller leiesum.
2. Valutakursen på kjøpstidspunktet.
3. Dokumentasjon på påkostninger, som basseng eller ny bygning.
4. En verdivurdering hvis du vil be om nedsettelse.
Eksempel over tid
Samme villa, kjøpt for omtrent 2,6 millioner kroner med 25 års leietid:
| År | Gjenværende leietid | Markedsverdi, omtrent | 30 % av kostpris | 30 % av markedsverdi |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 25 år | 2 600 000 kr | 780 000 kr | 780 000 kr |
| 10 | 16 år | 1 700 000 kr | 780 000 kr | 510 000 kr |
| 20 | 6 år | 650 000 kr | 780 000 kr | 195 000 kr |
Uten nedsettelse betaler du formuesskatt av en verdi villaen ikke lenger har. Tallene er en illustrasjon; markedet kan gå begge veier.
Vanlige spørsmål
Må jeg betale formuesskatt på en villa på Bali?
Ja, hvis du er skattemessig bosatt i Norge og formuen din er over bunnfradraget.
Hvordan verdsettes bolig i utlandet i formuen?
Som hovedregel til 30 % av kostprisen inkludert tomt, eller 30 % av markedsverdien.
Kan jeg få satt ned formuesverdien?
Ja, hvis formuesverdien er høyere enn 30 % av markedsverdien. Det er særlig aktuelt for en leasehold som taper verdi over tid.
Er det gunstigere enn en sekundærbolig i Norge?
Formuesmessig ja: sekundærboliger i Norge verdsettes til full markedsverdi.
Slipper jeg formuesskatt hvis jeg flytter til Bali?
Først når du ikke lenger er skattemessig bosatt i Norge. Med ti år eller mer i Norge tar det minst tre år.
Må jeg dokumentere markedsverdien?
Ja, hvis du ber om nedsettelse. En takst eller sammenlignbare salg er vanlig dokumentasjon.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver