Avkastning på en villa på Bali: hva blir igjen netto?
12 til 15 % i annonsene er brutto. Etter plattform, forvalter, personale, vedlikehold og skatt gir en gjennomsnittlig villa ofte 4 til 6 %. Med leasehold forsvinner i tillegg årene du bruker opp.
Du får lovet 12 %, 15 %, noen ganger 20 %. Tallene er ikke nødvendigvis feil. De er nesten alltid brutto: leieinntekter delt på kjøpesummen, før alle kostnader. Som å presentere omsetningen til en restaurant som overskuddet.
De sju postene mellom brutto og netto
1. Plattformgebyr. Airbnb, Booking og andre tar en del av hver booking, ofte rundt 15 % på vertssiden.
2. Forvaltning. En forvalter tar som regel 15 til 25 % av inntektene for bookinger, rengjøring, gjester og personale.
3. Personale og drift. Rengjøring, basseng, hage, strøm, vann, internett. Regn ofte 700 til 1 000 dollar i måneden for to soverom.
4. Vedlikehold. Fukt, salt, sol, termitter: alt eldes fortere. Sett av omtrent 5 % av bruttoinntekten.
5. Turistskatten på 10 %. Betales av gjesten og innrapporteres videre. Ingen inntekt for deg.
6. Inntektsskatt. I Indonesia som regel 10 % endelig skatt hvis du er bosatt der, 20 % hvis ikke. Og i Norge skal inntekten oppgis: se skatt på Bali og i Norge.
7. Tomme måneder. Høysesongen varer ikke hele året, og hundrevis av nye villaer bygges hvert år.
Hele kalkylen
Villa med to soverom, 25 års leasehold, 300 000 $, 180 $ per natt, 65 % belegg (237 netter):
| Post | Beløp |
|---|---|
| Bruttoinntekter | 42 705 $ |
| Plattform, 15 % | -6 406 $ |
| Forvaltning, 20 % av resten | -7 260 $ |
| Personale og drift | -9 000 $ |
| Vedlikeholdsreserve, 5 % | -2 135 $ |
| Eiendomsskatt, banjar, forsikring | -1 500 $ |
| Netto før skatt | 16 404 $ (5,5 %) |
| Leietid som brukes opp, 300 000 $ / 25 år | -12 000 $ |
| Det som faktisk blir igjen | 4 404 $ (1,5 %) |
Annonsen hadde sagt 14,2 %.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Belegget endrer alt
| Belegg | Brutto | Netto før skatt | Etter brukt leietid |
|---|---|---|---|
| 50 % | 32 850 $ | omtrent 10 200 $ (3,4 %) | omtrent -1 800 $ |
| 65 % | 42 705 $ | 16 404 $ (5,5 %) | 4 404 $ (1,5 %) |
| 80 % | 52 560 $ | omtrent 22 600 $ (7,5 %) | omtrent 10 600 $ (3,5 %) |
Posten ingen viser: leietiden som brukes opp
I Norge er en leilighet til 3 millioner fortsatt en leilighet om 25 år. På Bali er en leasehold på 25 år til 300 000 dollar verdt null etter 25 år, uten forlengelse. Hvert år forsvinner en del av kapitalen din. En ærlig avkastning regner med det, som en avskrivning.
Derfor er en forlengelse til fast pris verdt så mye: den beskytter bruktverdien. Se leasehold på Bali.
Månedsutleie: mindre spennende, ofte bedre
Den samme villaen leid ut per måned i stedet for per natt, for 2 000 dollar i elleve måneder:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Bruttoinntekter | 22 000 $ |
| Forvaltning, 10 % | -2 200 $ |
| Basseng og hage | -2 400 $ |
| Vedlikeholdsreserve, 5 % | -1 100 $ |
| Netto før skatt | 16 300 $ (5,4 %) |
Nesten samme netto som korttidsutleie, med én leietaker i stedet for 120 innsjekkinger, mindre slitasje og enklere tillatelser. Se leie ut villa på Bali.
Sammenlign med alternativet hjemme
For en nordmann er spørsmålet ikke bare „hva gir villaen", men „hva gir villaen sammenlignet med det jeg ellers ville gjort med pengene". Et bredt indeksfond på en aksjesparekonto har lave kostnader, ingen forvalter, intet basseng og kan selges på en dag. Villaen på Bali må slå det etter alle kostnader, etter brukt leietid og etter valutarisikoen, og i tillegg betale for bryderiet.
Det gjør den noen ganger: når kjøpet er riktig priset, tillatelsene finnes, forvaltningen er god og du selv bruker villaen noen uker i året. Men den gjør det ikke automatisk.
Slik sjekker du selgerens tall
Be om eksport fra plattformene for tolv måneder, ikke et regneark. Sammenlign nattpris og belegg med lignende villaer i området. Be om fakturaer for strøm og personale. Og spør om inntektene inkluderer turistskatten.
Vanlige spørsmål
Hva er gjennomsnittlig avkastning på en villa på Bali?
Ofte 4 til 6 % netto før skatt for en godt drevet villa, før du regner med brukt leietid.
Teller turistskatten som inntekt?
Nei. De 10 % betales av gjesten og skal innrapporteres videre.
Hvordan regner man med leietiden?
Del kjøpesummen på antall leieår og trekk det fra nettoen som en årlig avskrivning.
Hvilket belegg er realistisk?
Ofte 55 til 75 % for en god villa i et etterspurt område, lavere i nye områder med mye konkurranse.
Er månedsutleie dårligere enn Airbnb?
Ikke nødvendigvis. Etter kostnader havner nettoen ofte nær korttidsutleie, med mindre arbeid og slitasje.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver