Hva koster det å kjøpe villa på Bali utover prisen?
Ved kjøp av en hjemmel betaler kjøperen omtrent 5 % i overdragelsesskatt. Ved leasehold betaler tomteeieren 10 % skatt på leiesummen. Legg til notar, egen advokat, valuta, innbo og oppstart av utleie: ofte 15 til 20 % over prisantydningen.
I Norge vet du hva som kommer i tillegg: dokumentavgift på 2,5 % for en selveier, tinglysingsgebyr og kanskje en boligkjøperforsikring. På Bali ser strukturen annerledes ut, og den avhenger først av hva du kjøper: en leasehold eller en overdratt hjemmel.
Kostnader ved overdragelse av en hjemmel
| Post | Hvem betaler | Størrelse |
|---|---|---|
| BPHTB, overdragelsesskatt | Kjøper | 5 % av verdien, etter et fradrag på minst 80 millioner rupiah |
| PPh final, skatt på salget | Selger | 2,5 % av prisen |
| Merverdiavgift | Kjøper, hvis selger er en mva-registrert utbygger | 12 % på luksuseiendom, i praksis fra rundt 5 milliarder rupiah |
| Notar og PPAT | Forhandlingsbart | omtrent 1 til 2,5 % |
Overdragelsesskatten beregnes av oppgitt pris eller den offisielle verdien (NJOP), det som er høyest. Å oppgi en lavere pris hjelper ikke: det gir en lav inngangsverdi som koster deg ved salg, og en risiko ved kontroll.
Kostnader ved leasehold
Ingen overdragelsesskatt på 5 %. Tomteeieren betaler derimot en endelig skatt på 10 % av leiesummen. I mange handler er den inkludert i prisen eller forhandlet. Skriv inn hvem som betaler. I tillegg kommer notaren for leieavtalen og registreringen.
Overtar du en eksisterende leasehold (kjøper en utlendings gjenværende år), krever den opprinnelige avtalen ofte overdragelsesgebyrer. Les den opprinnelige avtalen.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Det nordmenn ofte glemmer
Din egen advokat. 1 000 til 5 000 dollar avhengig av kompleksitet. De best brukte pengene i hele handelen: advokaten kontrollerer hjemmel, arvinger, regulering, tillatelser og leieklausuler.
Kontroll hos BPN og en oppmåling hvis grensene er uklare.
Valuta og overføring. En overføring på 3 millioner kroner til dårlig kurs kan koste titusener av kroner. Sammenlign banken med spesialiserte betalingstjenester.
Innbo. Regn ofte 10 til 20 % av prisen for en velutstyrt utleievilla.
Oppstart av utleie. Bilder, annonser, tillatelser, forsikring, sengetøy.
Meglerhonorar. Inngår ofte i prisen, noen ganger betaler kjøper. Spør.
Et enkelt eksempel
Ta Kari, som kjøper en leasehold på 25 år nær Pererenan for 250 000 dollar:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Leiepris | 250 000 $ |
| Notar og registrering | omtrent 3 000 $ |
| Uavhengig advokat | 3 000 $ |
| Innbo og utstyr | 30 000 $ |
| Valuta og overføringer | 2 000 $ |
| Oppstart av utleie | 4 000 $ |
| Totalt | omtrent 292 000 $ |
Altså 17 % mer enn prisantydningen. Det beløpet skal inn i avkastningskalkylen.
Den dyreste regningen ved et kjøp på Bali er den for kontrollen du ikke gjorde.
Betal trygt
- Alltid bankoverføring, aldri kontant.
- Til selgerens konto i avtalen eller notarens sperrede konto, ikke til en mellommann.
- I trinn: signering, registrering, overtakelse.
- Med skriftlig kvittering for hver betaling.
Løpende kostnader hvert år
| Post | Omtrent |
|---|---|
| Eiendomsskatt (PBB) | Som regel lav, noen hundre dollar for en vanlig villa |
| Basseng, hage og vask | 150 til 400 $ per måned |
| Strøm og vann | Avhenger av aircondition og basseng |
| Landsbyens avgift (banjar) | Liten, men forventet |
| Vedlikehold | Sett av omtrent 1 til 2 % av villaens verdi per år |
| Bygningsforsikring | Noen hundre dollar per år |
Klimaet sliter: fukt, salt, sol og termitter. En villa som ikke vedlikeholdes, mister både verdi og anmeldelser raskt.
Kostnader når du selger
- Meglerhonorar, som regel rundt 5 % og normalt betalt av selger.
- 2,5 % endelig skatt for selger ved overdragelse av en hjemmel.
- Skatt ved overdragelse av en leasehold, der avtalen skal si hvem som betaler.
- Norsk skatt på gevinsten hvis du er skattepliktig i Norge. Se skatt på Bali og i Norge.
Vanlige spørsmål
Finnes det dokumentavgift på Bali?
Ikke under det navnet. Ved overdragelse av en hjemmel betaler kjøper omtrent 5 % overdragelsesskatt (BPHTB). Ved leasehold betaler tomteeieren 10 % skatt på leiesummen.
Hvem betaler 10 % skatt på en leasehold?
Tomteeieren er skattepliktig, men skatten bakes ofte inn i prisen. Skriv det inn i avtalen.
Hvor mye skal jeg regne med utover prisen?
Ofte 15 til 20 % med advokat, notar, innbo, valuta og oppstart av utleie.
Hva koster det å eie en villa på Bali per år?
Utover strøm og vann ofte noen tusen dollar per år for personale, vedlikehold, eiendomsskatt og forsikring, mer med korttidsutleie.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver