Hva skjer når leasehold-avtalen på Bali går ut?
Når leietiden er over, går tomten og som regel villaen tilbake til den indonesiske eieren. Verdien din avhenger av forlengelsesklausulen: med fast pris er den verdt mye, med „etter avtale" nesten ingenting. Det finnes ingen tomtefestelov som redder deg.
Det er spørsmålet de fleste stiller for sent: hva skjer når de 25 årene er over? Svaret står i avtalen din, og bare der.
Hva avtalen regulerer
Når leietiden er over, går tomten tilbake til eieren. Hva som skjer med bygningene, avgjøres av avtalen. Uten egen klausul går villaen som regel med tomten. Noen avtaler gir deg rett til å fjerne løsøre, noen ganger til kompensasjon for bygningen. Det er unntak, ikke regelen.
Ingen tomtefestelov
I Norge kan festeren av en hyttetomt som regel kreve forlengelse etter tomtefesteloven, og i mange tilfeller innløse tomten. Den tryggheten finnes ikke på Bali. Har du ikke en forlengelse med pris i avtalen, står du og forhandler med en eier som vet at du har en villa du ikke kan ta med deg.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Tre typer forlengelse
| Type | Formulering | Verdi for deg |
|---|---|---|
| Med pris | „Forlengelse med 20 år til X dollar per are per år, indeksert" | Høy: du vet hva du betaler |
| Med formel | „Forlengelse til markedspris fastsatt av uavhengig takstmann" | Middels: forutsigbart, men dyrere |
| Etter avtale | „Kan forlenges etter gjensidig avtale" | Nesten ingen: et løfte om å snakke |
Forlengelsen skal kunne utøves av deg eller dine rettighetshavere (kjøper, arvinger) og binde eierens arvinger. Ellers dør den med en av dere.
Verdien over tid
Et enkelt bilde av hvordan tiden påvirker verdien, før markedets svingninger:
| Gjenværende år | Andel av verdien med 30 år igjen |
|---|---|
| 30 år | 100 % |
| 25 år | omtrent 83 % |
| 20 år | omtrent 67 % |
| 15 år | omtrent 50 % |
| 10 år | omtrent 33 %, ofte vanskelig å selge |
| 5 år | nesten bare leieinntektene igjen |
I praksis faller prisen ofte raskere enn tabellen når det er færre enn ti år igjen, fordi kjøperne blir færre. Stiger tomteprisene i området, kan det dempe fallet, men det er tomteeieren som eier den verdiøkningen, ikke du.
Når du bør forlenge
Tidligere er nesten alltid bedre. Med 15 år igjen har du forhandlingskraft og en eiendom som fortsatt selger. Med 3 år igjen har eieren all makt. Mange eiere forlenger gjerne tidlig hvis de får betalt nå, fordi det gir dem kontanter i dag.
Hva du kan gjøre i dag
1. Les forlengelsesklausulen ord for ord.
2. Sjekk at leieavtalen er registrert hos notar og binder arvingene.
3. Kjenn eierfamilien: hvem er arvingene, hvem bestemmer?
4. Regn på hva en forlengelse i dag koster sammenlignet med verdien villaen får.
5. La en advokat formulere en tilleggsavtale med pris, hvis den mangler.
Eksempel: Erik og de siste ti årene
Erik fra Bergen kjøpte i 2014 en villa i Seminyak med 25 år. I 2029 har han 10 år igjen. Avtalen sier „forlengelse etter avtale". Han får et bud fra en kjøper, men banken hennes, advokaten hennes og hun selv spør det samme: hva skjer i 2039? Erik går til eierfamilien. Faren som signerte, er død. Tre sønner, tre meninger. Etter et halvt år avtaler de 20 nye år, til en pris som er dobbelt så høy som om Erik hadde forhandlet da han kjøpte.
Selge med få år igjen
En villa med færre enn ti år igjen kan selges, men kjøperne blir få: de fleste vil ha tid til å tjene inn kjøpesummen. Prisen faller da ofte raskere enn tabellen over. Har du en forlengelse med fast pris, kan du selge den sammen med de gjenværende årene; det er ofte det som redder prisen.
Formuesskatten når verdien faller
For formuesskatt tas boligen i utlandet med til 30 % av kostprisen. Når leieretten taper verdi med årene, kan 30 % av markedsverdien bli lavere enn 30 % av kostprisen. Da kan du be Skatteetaten om å sette ned formuesverdien, med dokumentasjon av markedsverdien. Se formuesskatt på bolig i utlandet.
Vanlige spørsmål
Hva skjer med villaen min når leasehold-avtalen er over?
Den går som regel tilbake til tomteeieren sammen med tomten, med mindre avtalen sier noe annet.
Kan man forlenge en leasehold på Bali?
Ja, hvis avtalen gir en rett til forlengelse, helst med fast pris eller formel og bindende for eierens arvinger.
Gjelder tomtefesteloven for leasehold på Bali?
Nei. Norsk tomtefestelov gjelder ikke. Du har bare de rettighetene som står i avtalen.
Når er det best å forlenge?
Tidlig, mens du har mange år igjen og forhandlingskraft.
Taper villaen min verdi hvert år?
Ja, alt annet likt, fordi det er ett år mindre igjen av leien.
Kan jeg få satt ned formuesverdien når leieretten taper verdi?
Ja, hvis 30 % av markedsverdien er lavere enn formuesverdien. Du må dokumentere markedsverdien.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver