Lønner det seg å investere i eiendom på Bali?
En villa på Bali kan lønne seg når du kjøper riktig: lang leietid med forlengelse til fast pris, riktig regulering og lisens, en god forvalter og et realistisk regnestykke. Annonsenes 15 % er brutto. Netto ligger ofte på 4 til 6 % før brukt leietid.
Begge leirene tar feil. De som sier at Bali gir 15 % i året, snakker om brutto. De som sier at alt er svindel, snakker ofte om folk som kjøpte via stråmann, uten riktig regulering og uten tillatelser. Sannheten ligger imellom, og den avhenger av fire ting: hva du kjøper, hvor, hvordan det forvaltes og hvor mange leieår som er igjen.
Hvorfor så mange nordmenn ser på Bali
Utleiebolig i Norge gir lav avkastning, og en sekundærbolig verdsettes til full verdi i formuen. Feriebolig i Spania er dyr på de populære kystene, og sesongen er kort. På Bali er inngangen lavere, turistene kommer hele året, og annonsene lover 10 til 15 %. Formuesverdien av bolig i utlandet er bare 30 %. På papiret er sammenligningen enkel. Derfor skal du gjøre den på nytt med ekte tall.
Hva en villa faktisk gir
Villa med to soverom, 25 års leasehold, kjøpt for 300 000 dollar, 180 dollar per natt, 65 % belegg:
| Post | Per år |
|---|---|
| Bruttoinntekter | 42 705 $ |
| Plattformgebyr (omtrent 15 %) | -6 406 $ |
| Forvaltning (20 % av resten) | -7 260 $ |
| Personale, strøm, basseng, hage, internett | -9 000 $ |
| Vedlikehold (5 % av brutto) | -2 135 $ |
| Eiendomsskatt, banjar, forsikring | -1 500 $ |
| Resultat før skatt | 16 404 $ |
Annonsen ville sagt 14,2 %. Før skatt er det 5,5 %. Regner du inn brukt leietid (300 000 $ over 25 år, altså 12 000 $ i året), blir det 4 404 $ igjen, 1,5 %.
Det gjør ikke investeringen dårlig. Det gjør den annerledes enn i brosjyren.
Detaljer i avkastning på Bali.
Gratis pdf
Kjøperguiden for Bali
Sjekklisten, de 20 spørsmålene, de 12 klausulene i leieavtalen og de 15 faresignalene jeg går gjennom før noen signerer. Pluss regnestykket som viser hva en villa faktisk gir, netto.
- De 9 leddene hver Bali-handel må tåle
- Hvilke dokumenter du skal be om, og hva hvert av dem beviser
- 20 spørsmål før du betaler noe forskudd
- 12 klausuler i leieavtalen å kreve
Den er din.
Last ned guiden (pdf)Ser du på noe konkret? To klikk, så vet jeg hvordan jeg kan hjelpe.
Budsjett
Når
Send det til meg på WhatsAppTakk. Guiden ligger her nedenfor.
Tre måter å tjene penger på en villa
1. Leieinntekter. Det annonsene viser. De finnes, men etter kostnader er de mer beskjedne.
2. Eget bruk. Tilbringer du to, tre måneder i året på Bali, erstatter villaen en dyr leie. Det syns ikke i noen tabell, men det er reelt.
3. Salg. Med lang leietid og forlengelse til fast pris, i et område i vekst, kan det bli en gevinst. Med kort eller vag leietid selger du ofte med tap.
Når det lønner seg
- Du vil selv bo der en del av året.
- Leietiden er lang og forlengelsen har en pris.
- Tomten ligger godt og har riktig regulering og utleietillatelse.
- Du kjøper med egenkapital og aksepterer en moderat avkastning.
- Du har en seriøs forvalter som får betalt etter resultat.
Når det ikke lønner seg
- Du kjøper bare fordi annonsen lover 15 %.
- Du må låne alt mot boligen hjemme og trenger hver krone av leien.
- Villaen mangler tillatelser eller ligger i feil sone.
- Leietiden er kort og forlengelsen „etter avtale".
- Du har ikke tid eller lyst til å følge opp forvalteren.
Risikoene i oversikt
| Risiko | Hva det betyr | Slik reduserer du den |
|---|---|---|
| Juridisk | Stråmann, feil hjemmel, ugyldig avtale | Egen notar og advokat, leasehold i eget navn |
| Regulering | Feil sone eller manglende lisens | Sjekk RDTR, PBG, SLF og lisens før kjøp |
| Leietid | Verdien faller hvert år | Lang leietid, forlengelse til fast pris |
| Marked | Mange nye villaer, lavere belegg | Velg beliggenhet og kvalitet |
| Valuta | Dollar og rupiah mot kroner | Regn i kroner, ha buffer |
| Forvaltning | Dårlig drift, dårlige anmeldelser | Referanser, månedsrapporter, rett til å bytte |
Hvor mye kapital som trengs
| Investering | Omtrent |
|---|---|
| Leilighet eller studio med leasehold | Fra 100 000 $ |
| Villa med to soverom, leasehold | 160 000 til 280 000 $ utenfor de beste beliggenhetene |
| Villa med tre soverom i Canggu eller Uluwatu | 300 000 til 600 000 $ og mer |
| Leie tomt og bygge | Tomt pluss 120 000 til 220 000 $ for bygg og innbo |
Legg til kjøpskostnader, en buffer for første år og kostnaden for å møblere og starte utleien. Se kostnader ved kjøp.
Utgangen: hvordan du kommer deg ut
Det man tenker minst på når man kjøper, er hvordan man selger. På Bali er kjøperne oftest andre utlendinger, så etterspørselen følger turismen og de globale konjunkturene. En leasehold med mange år igjen og ryddige tillatelser selger; en med få år eller uklare tillatelser gjør det ikke. Et salg tar ofte seks måneder eller mer, og meglerhonoraret på rundt 5 % og skattene skal regnes inn.
Vanlige spørsmål
Lønner det seg å investere på Bali?
Det kan det, med riktig kjøp, lang leietid, lovlig utleie og et realistisk regnestykke. Annonsenes tall er brutto.
Kan man tape penger på Bali?
Ja, særlig med stråmann, manglende tillatelser, kort leietid eller for optimistiske tall.
Bali eller Norge å investere i?
Bali kan gi mer kontantstrøm, Norge mer trygghet og eierskap. Mange sammenligner også med indeksfond på aksjesparekonto.
Hvor mye trenger man for å investere på Bali?
Fra rundt 100 000 dollar for en leilighet, oftest 160 000 til 280 000 dollar for en villa med to soverom.
Hvor lang tid tar det å selge en villa på Bali?
Ofte seks måneder eller mer, avhengig av pris, område, leietid og tillatelser.
Ser du på noe konkret?
Fortell meg hva du leter etter, så tar jeg kontakt personlig. Fire spørsmål, ti sekunder, så åpnes WhatsApp direkte.
Kai, Strategisk investeringsrådgiver