Je vakantiehuis op Bali verhuren: welke vergunning heb je nodig?

Dit verrast Nederlandse kopers het meest: een villa bezitten en haar aan toeristen verhuren zijn twee verschillende dingen, met twee sets documenten. Veel villa's op Airbnb hebben er maar een deel van. Ze draaien, tot een controle, een conflict met de buren of een verkoop aan een serieuze koper.

Ook in Nederland wordt vakantieverhuur strenger: registratienummers, nachtenplafonds, vergunningen in steeds meer gemeenten. Op Bali is de logica anders, maar het idee is hetzelfde.

De vijf voorwaarden voor legale vakantieverhuur

1. De juiste bestemming. Het perceel moet in een zone liggen waar toeristische accommodatie mag. In woonzones (geel) of landbouwzones (groen) is verhuur per nacht meestal niet toegestaan.

2. De bouwvergunning (PBG) voor elk gebouw op het perceel.

3. De gebruiksverklaring (SLF), die bevestigt dat het afgebouwde gebouw bruikbaar is. Niet „in behandeling": afgegeven.

4. De bedrijfsclassificatie (KBLI) die past bij je verhuurmodel en open is voor de exploitant.

5. De exploitatievergunning, geregistreerd via het officiële systeem (NIB), voor precies dit adres.

Een villa zonder vergunning kan jaren op Airbnb draaien. Tot de controle, of tot de verkoop, als een serieuze koper de documenten vraagt.

De wijziging van juli 2026

Sinds 22 juli 2026 registreert Bali geen nieuwe vennootschappen met buitenlands kapitaal (PT PMA) meer voor villa- en homestayverhuur. Een eigen buitenlandse vennootschap oprichten om je villa te exploiteren is dus niet meer de oplossing die het was. De opties lopen via een erkende lokale exploitant of via langetermijnverhuur.

Kort of lang verhuren

Eigenaar is geen exploitant

Woon je met een pensioen- of Second Home-visum op Bali, dan is een villa bezitten en huur ontvangen geen werk. Zelf dagelijks boekingen, personeel en gasten regelen kan dat wel zijn, en je visum staat dat niet toe. Neem een beheerder.

Wat je vraagt voordat je een „al verhuurde" villa koopt

• de officiële bestemming van het perceel;
• de nummers van PBG en SLF;
• de huidige exploitatievergunning en wie die heeft;
• of die overdraagbaar is of dat er een nieuwe nodig is;
• echte boekingsexports over twaalf maanden;
• bewijs dat de 10 % toeristenbelasting is afgedragen.

Alles staat in de gratis kopersgids.

Wie controleert, en wat het betekent

Controles concentreren zich op de meest toeristische gebieden, Canggu voorop. Ook platforms worden steeds vaker aangesproken om alleen geregistreerde accommodaties te tonen. Een klagende buurman kan een controle in gang zetten. De gevolgen lopen van boetes en sluiting tot het verwijderen van je advertentie.

Voorbeeld: de villa van Thijs in Berawa

Thijs koopt in 2025 een villa met twee slaapkamers in Berawa, aangeprezen met „85 % bezetting op Airbnb". De cijfers kloppen. Maar het perceel ligt in een woonzone en de villa heeft geen toeristische vergunning. Na een controle in de straat moet de advertentie offline. Thijs verhuurt nu per maand aan digitale nomaden: de helft van de inkomsten, maar legaal. De koopprijs had hij op de Airbnb-inkomsten gebaseerd.

Een beheerder kiezen

Een goede beheerder regelt boekingen, schoonmaak, personeel, onderhoud en de afdracht van de toeristenbelasting. Let op:

• betaling op basis van resultaat, niet alleen een vast bedrag;
• maandelijkse rapportages met exports van de platforms;
• duidelijke afspraken over onderhoudskosten en goedkeuring vooraf;
• een opzegtermijn waarmee je kunt wisselen als het niet loopt.