Kun je een villa op Bali financieren?

In Nederland koop je een woning met een hypotheek, en een verhuurde woning met een beleggingshypotheek. Op Bali werkt dat nauwelijks, omdat de villa als onderpand bijna niets waard is voor een bank.

Waarom banken een leasehold niet financieren

• Het verliest elk jaar waarde, omdat de resterende looptijd daalt.
• Het is geen eigendom, en een Nederlandse bank kan een Indonesisch huurrecht niet zomaar uitwinnen.
• Indonesische banken lenen buitenlanders hiervoor vrijwel nooit geld, zeker niet op een leasehold.

Gevolg: de grote meerderheid van buitenlandse kopers betaalt met eigen geld.

De realistische opties

1. Eigen geld. Het eenvoudigst en het veiligst. Je hangt van geen huurinkomsten af om iets terug te betalen.

2. Overwaarde van je huis in Nederland. Je verhoogt de hypotheek op je eigen woning. De bank leent op de waarde van je Nederlandse huis, niet op de villa. Let op: de rente op dat extra deel is niet aftrekbaar, want het is geen eigenwoningschuld, en banken zijn terughoudend met „consumptieve" hypotheekverhogingen. Het risico: verhuurt de villa niet, dan staat je huis in Nederland borg.

3. Betalingsplan van de ontwikkelaar. Bij een project op tekening betaal je in termijnen tijdens de bouw. Dat is geen lening maar een spreiding, en je geld financiert de bouw. Zie project op tekening.

4. Persoonlijke lening. Voor kleine bedragen mogelijk, duur, en zelden verstandig voor een belegging met 4 tot 6 % netto.

5. Samen kopen. Met vrienden of familie, via een gezamenlijk getekende lease of een bedrijf, maar alleen met een schriftelijke afspraak over beslissingen, kosten, uitstappen en overlijden.

De rekensom vóór je leent

Zonder aflossing en zonder belasting. Zie rendement vastgoed Bali.

Op Bali werkt de hefboom vaak andersom: je betaalt rente op iets dat slijt.

Het wisselkoersrisico

Villa's worden in dollars of roepia's verkocht, huur ook. Daalt de euro tegenover de dollar, dan is je villa in euro's meer waard, en andersom. Los je een eurolening af met roepia-inkomsten, dan draag je ook nog een valutarisico.

De opties naast elkaar

Zo betaal je veilig en traceerbaar

• Maak over vanaf je Nederlandse rekening naar de rekening van de verkoper of een derdenrekening van de notaris, nooit contant.
• Vergelijk de kosten van je bank met gespecialiseerde overboekingsdiensten: op 250.000 euro kan het verschil duizenden euro's zijn.
• Bewaar alle betalingsbewijzen: je hebt ze nodig bij verkoop, voor de Belastingdienst (box 3) en voor je bank bij vragen over de herkomst van geld.
• Grote buitenlandse betalingen kunnen vragen van je bank oproepen. Zorg dat je contract en facturen klaarliggen.

Een voorbeeld: Martijn en Eva

Ze hebben 150.000 euro overwaarde op hun huis in Amersfoort en overwegen die te gebruiken voor een villa in Pererenan. Hun adviseur rekent: de extra hypotheekrente is niet aftrekbaar, de villa levert netto voor belasting ongeveer 5,5 % op, en de lease slijt elk jaar. Na rente en leaseverbruik blijft er weinig over, en hun eigen huis staat borg. Ze kiezen voor een kleinere villa, deels met spaargeld, deels met overwaarde, en een lease van 30 jaar met verlenging tegen een vaste prijs.