Wat zijn de kosten koper bij een villa op Bali?
Zo'n 5 % overdrachtsbelasting bij een titel, niets daarvan bij een leasehold, 1 tot 2,5 % notaris en budget voor je eigen advocaat. Reken voor een verhuurklare villa 10 tot 17 % boven de vraagprijs.
In Nederland ken je de kosten koper: 2 % overdrachtsbelasting voor een eigen woning (en een hoger tarief voor beleggers), notaris, kadaster, taxatie, hypotheekadvies. Op Bali is de opbouw anders, en die hangt eerst af van wat je koopt: een leasehold of een overgedragen titel.
Kosten bij overdracht van een titel
| Post | Wie betaalt | Hoogte |
|---|---|---|
| BPHTB, overdrachtsbelasting | Koper | 5 % van de waarde, na een vrijstelling van minstens 80 miljoen roepia |
| PPh final, belasting op de verkoop | Verkoper | 2,5 % van de prijs |
| Btw | Koper, als de verkoper een btw-plichtige ontwikkelaar is | 12 % op luxevastgoed, in de praktijk vanaf ongeveer 5 miljard roepia |
| Notaris en PPAT | Onderhandelbaar | ongeveer 1 tot 2,5 % |
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de opgegeven prijs of de officiële waarde (NJOP), welke hoger is. Een lagere prijs opgeven helpt niet: het levert een lage aankoopwaarde op die je bij verkoop kost, en een risico bij controle.
Kosten bij een leasehold
Geen overdrachtsbelasting van 5 %. De grondeigenaar betaalt wel een eindheffing van 10 % over de huursom. In veel transacties zit die in de prijs of wordt ze onderhandeld. Laat op papier zetten wie haar draagt. Daarbij komen de notaris voor het huurcontract en de registratie.
Neem je een bestaande leasehold over (je koopt de resterende jaren van een buitenlander), dan schrijft het oorspronkelijke contract vaak overdrachtskosten voor. Lees het oorspronkelijke contract.
Gratis pdf
De Bali-kopersgids
De checklist, de 20 vragen, de 12 leaseclausules en de 15 rode vlaggen die ik doorloop voordat iemand tekent. Plus de rekensom die laat zien wat een villa netto echt oplevert.
- De 9 schakels die elke Bali-deal moet doorstaan
- Welke documenten je opvraagt, en wat elk bewijst
- 20 vragen voordat je een aanbetaling doet
- 12 leaseclausules waar je op staat
Hij is van jou.
Download de gids (pdf)Kijk je naar iets concreets? Twee klikken en ik weet hoe ik kan helpen.
Budget
Wanneer
Stuur het via WhatsAppDank je. De gids staat hieronder.
Wat Nederlanders vaak vergeten
Je eigen advocaat. 1.000 tot 5.000 dollar, afhankelijk van de complexiteit. Het best besteedde geld van de hele transactie: hij controleert titel, erfgenamen, bestemming, vergunningen en huurclausules.
Controle bij het kadaster (BPN) en een landmeting als de grenzen onduidelijk zijn.
Wisselkoers en overboeking. Een overboeking van 300.000 euro tegen een slechte koers kan duizenden euro's kosten. Vergelijk je bank met gespecialiseerde diensten.
Inrichting. Reken voor een goed uitgeruste vakantievilla vaak 10 tot 20 % van de prijs.
Start van de verhuur. Foto's, advertenties, vergunning, verzekering, linnengoed.
Makelaarscourtage. Vaak in de prijs, soms door de koper te betalen. Vraag het.
Een eenvoudig voorbeeld
Neem Sanne, die bij Pererenan een leasehold van 25 jaar koopt voor 250.000 dollar:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Huurprijs | 250.000 $ |
| Notaris en registratie | ongeveer 3.000 $ |
| Onafhankelijke advocaat | 3.000 $ |
| Inrichting en uitrusting | 30.000 $ |
| Wisselkoers en overboekingen | 2.000 $ |
| Start verhuur | 4.000 $ |
| Werkelijk | ongeveer 292.000 $ |
Dus 17 % meer dan de vraagprijs. Dat bedrag hoort in je rendementsberekening.
De duurste rekening bij een aankoop op Bali is die van de controle die je niet hebt laten doen.
Veilig betalen
- Altijd per bankoverschrijving, nooit contant.
- Naar de in het contract genoemde rekening van de verkoper of een derdenrekening van de notaris.
- In stappen: ondertekening, registratie, sleuteloverdracht.
- Met schriftelijk bewijs van elke betaling.
Kosten bij verkoop
Denk ook aan de uitgang. Verkoop je een titel, dan betaalt de verkoper 2,5 % eindheffing over de prijs. Verkoop je de resterende jaren van een leasehold, dan kunnen overdrachtskosten gelden, en de belasting hangt af van je situatie. In Nederland: woon je hier, dan verandert je box 3-vermogen, en bewaar je de verkoopstukken voor je aangifte.
Wat de notaris op Bali wel en niet doet
De notaris (PPAT) legt de akte vast en registreert de overdracht. Hij controleert niet automatisch of de verkoper de juiste persoon is, of erfgenamen zijn overgeslagen, of het perceel de bestemming heeft die jij nodig hebt. Dat werk doet je eigen advocaat. Daarom staat die post bovenaan het lijstje van vergeten kosten.
Veelgestelde vragen
Zijn er notariskosten op Bali?
Ja, ongeveer 1 tot 2,5 %, onderhandelbaar. De notaris (PPAT) heeft niet dezelfde onpartijdige rol als in Nederland: neem je eigen.
Is er overdrachtsbelasting op Bali?
Bij overdracht van een titel betaalt de koper ongeveer 5 % (BPHTB). Bij een leasehold niet.
Wie betaalt de 10 % belasting op een leasehold?
Wettelijk de grondeigenaar. In de praktijk wordt ze vaak in de prijs onderhandeld.
Hoeveel moet ik bovenop de prijs rekenen?
Voor een gemeubileerde leasehold voor verhuur is 10 tot 17 % boven de vraagprijs realistisch.
Betaal ik makelaarscourtage op Bali?
Vaak zit die in de prijs, soms betaalt de koper. Vraag het vóór je bod.
Kan ik een lagere prijs opgeven om belasting te besparen?
Geen goed idee: de belasting gaat uit van de hoogste van prijs en officiële waarde, en een lage aankoopwaarde schaadt je bij verkoop.
Kijk je naar een specifieke woning?
Vertel me wat je zoekt en ik kom persoonlijk bij je terug. Vier vragen, tien seconden, daarna opent WhatsApp direct.
Kai, Strategisch investeringsadviseur