Mag je als Nederlander een huis kopen op Bali?

Het korte antwoord: ja, je kunt als Nederlander een huis of villa op Bali kopen. Maar je wordt nooit eigenaar van de grond, zoals je dat kent van een appartement in Utrecht of een huis in Brabant. De Indonesische wet reserveert volle eigendom, Hak Milik, voor Indonesische staatsburgers. Geen bv, geen huwelijk en geen slimme constructie verandert dat.

Wat je koopt, is een recht op de grond voor een bepaalde tijd. En daar draait alles om: welk recht, hoeveel jaar, met welke garanties. Twee identieke villa's in dezelfde straat kunnen, afhankelijk van het antwoord op die drie vragen, heel verschillend in waarde zijn.

Waarom de wet zo is

De regel komt uit de Indonesische landbouwwet van 1960 (UUPA). Na de onafhankelijkheid wilde Indonesië dat de grond in Indonesische handen bleef. Voor Nederlanders heeft dat ook een historische lading. Het principe is nooit veranderd: een buitenlander mag grond gebruiken, huren en bebouwen, maar niet bezitten.

In Nederland beschermt het Kadaster je eigendom en zorgt de notaris voor een veilige overdracht. Op Bali komt de zekerheid niet uit het systeem. Ze komt uit de kwaliteit van je contract en de controles die je doet voordat je tekent.

De drie legale routes

Leasehold: de route van negen op de tien kopers

Je huurt de grond, meestal met de villa erop, voor lange tijd van de Indonesische eigenaar en betaalt alles vooruit. Het contract wordt bij een notaris gesloten. Je hebt geen verblijfsvergunning, geen bedrijf en geen minimumkapitaal nodig. Daarom kiezen bijna alle Nederlanders deze route.

De grens: je koopt jaren, geen eigendom. Een villa met 25 jaar looptijd heeft volgend jaar nog 24. Lees alles in de gids over leasehold.

Hak Pakai: sterker, maar met voorwaarden

Hak Pakai is een gebruiksrecht dat bij het kadaster (BPN) op jouw naam staat. Voor een buitenlander die in Indonesië woont, is dat juridisch de sterkste positie. Drie voorwaarden:

• een geldige verblijfsvergunning (KITAS, KITAP of Second Home-visum);
• een woonhuis, geen commercieel project;
• een waarde boven een wettelijk minimum. Op Bali wordt dat vaak rond 5 miljard roepia voor een huis en 2 miljard voor een appartement toegepast. Die drempels worden aangepast: laat ze bevestigen door je notaris.

Verlies je je verblijfsvergunning, dan moet je het recht in de regel binnen een termijn overdragen. Voor wie in Nederland woont en twee maanden per jaar komt, is dit dus geen oplossing.

De PT PMA: een bedrijf, geen shortcut

Een PT PMA is een Indonesische vennootschap met buitenlands kapitaal. Ze kan een opstalrecht (HGB) houden. Maar het is een echt bedrijf met echte verplichtingen: een gestort kapitaal van 2,5 miljard roepia (ongeveer 150.000 dollar) dat echt op de rekening staat, een investeringswaarde van meer dan 10 miljard roepia per activiteit en locatie, boekhouding, kwartaalrapportages.

Sinds 22 juli 2026 registreert Bali geen nieuwe buitenlandse vennootschappen meer voor villa- en homestayverhuur. Een PT PMA is dus niet meer automatisch de weg naar vakantieverhuur.

Wat geen legale route is

De stroman. Een Indonesiër koopt de grond op zijn naam, jij betaalt en tekent privéafspraken: een leningsovereenkomst, een volmacht, een koopbelofte. Zulke constructies zijn sinds de landbouwwet van 1960 nietig, en op Bali leveren ze sinds de regionale verordening 4/2026 van februari 2026 zelfs strafrechtelijke risico's op. Zie de stroman op Bali.

„Freehold" op jouw naam. Belooft een advertentie een buitenlander volle eigendom, dan staat de titel in werkelijkheid op naam van een Indonesiër.

Trouwen als oplossing. Een huwelijk met een Indonesiër maakt jou geen eigenaar. Zonder huwelijkse voorwaarden vóór de aankoop kan de grond van je partner gemeenschappelijk bezit met een buitenlander worden, en dat staat de wet niet toe.

Zegt een makelaar dat „iedereen het hier zo doet", dan zegt hij vooral dat hij bereid is je iets te verkopen waarvan hij weet dat het wankel is.

Het aankoopproces van een leasehold

1. Zoeken, het liefst nadat je een paar maanden ter plaatse hebt gehuurd.

2. Bod en reservering: intentieverklaring, eventueel een kleine reserveringsfee. Nooit een grote aanbetaling vóór de controles.

3. Due diligence: je advocaat en notaris controleren het certificaat bij het kadaster, de identiteit en rechten van de eigenaar, erfgenamen, bestemming, vergunningen, toegang. Reken op twee tot zes weken.

4. Contract onderhandelen: looptijd vanaf jouw handtekening, verlenging met een prijs, overdracht en onderverhuur, gebouwen aan het eind, belastingen.

5. Ondertekening bij de notaris en betaling per bankoverschrijving, nooit contant.

6. Registratie en ontvangst van je officiële afschrift.

Wat Nederlanders vaak over het hoofd zien

De notaris van de verkoper is niet jouw notaris. In Nederland is de notaris onpartijdig. Op Bali werkt de notaris (PPAT) die de verkoper meebrengt in de eerste plaats voor de verkoper. Neem je eigen notaris en een onafhankelijke advocaat.

Er is geen bedenktijd. De drie dagen bedenktijd die je kent bij een woning in Nederland bestaan daar niet. Wat je tekent, bindt je.

Titel is geen vergunning. Een villa kan legaal te bezitten en illegaal aan toeristen te verhuren zijn. Zie vakantiehuis op Bali verhuren.

De Belastingdienst blijft meekijken. Woon je in Nederland, dan hoort je villa in box 3. Zie box 3 en je villa op Bali.