Box 3 en je villa op Bali: hoe zit het met de Nederlandse belasting?
Woon je in Nederland, dan hoort je villa of leasehold op Bali in box 3. Omdat Indonesië mag heffen over vastgoed op zijn grondgebied, kun je een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting claimen. Die gaat niet vanzelf.
De meeste Nederlanders denken bij een villa op Bali aan het rendement, niet aan de Belastingdienst. Toch is dit de vraag die het vaakst verkeerd gaat: niet omdat de regels zo moeilijk zijn, maar omdat de vermindering die je toekomt niet automatisch wordt toegepast.
Een simpele regel vooraf: zolang je in Nederland woont, wil de Belastingdienst je wereldwijde inkomen en vermogen kennen. Bali hoort daarbij.
In Indonesië
Huurinkomsten. Een fiscaal inwoner van Indonesië betaalt meestal 10 % eindheffing op huurinkomsten van grond of gebouwen. Een niet-inwoner in principe 20 %. Exploiteert een vennootschap (PT PMA) de villa, dan geldt vennootschapsbelasting.
Toeristenbelasting van 10 % (PB1). Betaald door de gast, afgedragen door de exploitant. Geen belasting op jouw inkomen.
Grondbelasting (PBB). Jaarlijks, meestal bescheiden. Bewaar de kwitanties: ze worden bij verkoop gevraagd.
Aan- en verkoop. Ongeveer 5 % overdrachtsbelasting voor de koper van een titel, 2,5 % eindheffing voor de verkoper. Bij een leasehold geen overdrachtsbelasting, wel 10 % eindheffing voor de grondeigenaar over de huursom.
Fiscaal inwonerschap. Wie meer dan 183 dagen per 12 maanden in Indonesië verblijft, wordt daar fiscaal inwoner.
In Nederland: box 3
Woon je in Nederland, dan valt je villa, of je huurrecht op een villa, in de regel in box 3, als bezitting. Je belast dus niet de werkelijke huur, maar het vermogen volgens de box 3-regels van dat jaar. Box 3 is al jaren in beweging: na de uitspraken van de Hoge Raad wordt gewerkt aan een stelsel op basis van werkelijk rendement. Welke regels voor jouw jaar gelden, check je met een adviseur.
Voorkoming van dubbele belasting. Nederland heeft met Indonesië een belastingverdrag. Volgens de standaardregel mag het land waar het vastgoed ligt heffen over inkomsten uit dat vastgoed. Nederland neemt de buitenlandse woning wel mee in je box 3-grondslag, maar moet daar een vermindering tegenover zetten, naar verhouding van het deel van je box 3-inkomen dat uit die woning komt.
Die vermindering gaat niet vanzelf. Je moet haar zelf claimen in je aangifte, bij het onderdeel voor vrijstellingen en verminderingen voor buitenlandse bezittingen. Het recht op vermindering staat los van de vraag of en hoeveel je in Indonesië hebt betaald.
De duurste vergissing is niet de belasting. Het is de vermindering die je niet claimde, jaar na jaar.
Gratis pdf
De Bali-kopersgids
De checklist, de 20 vragen, de 12 leaseclausules en de 15 rode vlaggen die ik doorloop voordat iemand tekent. Plus de rekensom die laat zien wat een villa netto echt oplevert.
- De 9 schakels die elke Bali-deal moet doorstaan
- Welke documenten je opvraagt, en wat elk bewijst
- 20 vragen voordat je een aanbetaling doet
- 12 leaseclausules waar je op staat
Hij is van jou.
Download de gids (pdf)Kijk je naar iets concreets? Twee klikken en ik weet hoe ik kan helpen.
Budget
Wanneer
Stuur het via WhatsAppDank je. De gids staat hieronder.
Waarde van een leasehold in box 3
Een vooruitbetaald huurrecht is een vermogensrecht met een waarde die elk jaar daalt, omdat er een jaar minder overblijft. Hoe je die waarde onderbouwt, bespreek je met je adviseur. Bewaar het contract, de aankoopprijs en de resterende looptijd per 1 januari.
Een buitenlandse vennootschap
Houd je aandelen in een PT PMA, dan gelden andere regels: die aandelen vallen meestal in box 3, of in box 2 als je een aanmerkelijk belang hebt (5 % of meer). Richt geen buitenlandse vennootschap op zonder Nederlands advies vooraf.
Als je emigreert
Schrijf je je uit en woon je niet meer in Nederland, dan valt je villa op Bali niet meer onder de Nederlandse box 3. Andere Nederlandse inkomsten, zoals huur van een woning in Nederland of je pensioen, kunnen wel in Nederland belast blijven. Zie emigreren naar Bali.
Belgen
Ook België heeft een belastingverdrag met Indonesië, maar het Belgische stelsel werkt anders: buitenlands onroerend goed wordt via een kadastraal inkomen of huurinkomen aangegeven. Laat je adviseren door een Belgische specialist.
De jaarlijkse checklist
| Wanneer | Wat |
|---|---|
| Bij aankoop | Adviseur inschakelen, aankoopstukken bewaren |
| Elk jaar in Indonesië | Belasting op huur en grondbelasting betalen, kwitanties bewaren |
| Elk jaar in Nederland | Villa of leasehold opgeven in box 3, vermindering voor dubbele belasting claimen |
| Bij verkoop | Indonesische belasting, gevolgen in Nederland laten checken |
Veelgestelde vragen
Valt een villa op Bali in box 3?
Ja, als je in Nederland woont, in de regel als bezitting in box 3. Ook een huurrecht (leasehold) telt als vermogensrecht.
Betaal ik dubbel belasting over mijn villa op Bali?
Nee, als je de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting claimt in je aangifte. Die gaat niet automatisch.
Moet ik huurinkomsten uit Bali ook in Nederland opgeven?
In box 3 wordt niet de werkelijke huur belast maar het vermogen volgens de box 3-regels. Check met je adviseur hoe dat voor jouw jaar uitpakt.
Hoeveel belasting betaal je op Bali over verhuur?
Meestal 10 % eindheffing als inwoner, 20 % als niet-inwoner, over de huurinkomsten. Plus 10 % toeristenbelasting die gasten betalen.
Geldt dit ook voor Belgen?
België heeft ook een verdrag met Indonesië, maar een ander stelsel. Laat je lokaal adviseren.
Kijk je naar een specifieke woning?
Vertel me wat je zoekt en ik kom persoonlijk bij je terug. Vier vragen, tien seconden, daarna opent WhatsApp direct.
Kai, Strategisch investeringsadviseur