Rendement van vastgoed op Bali: wat blijft er netto over?
De 12 tot 15 % in advertenties is bruto. Na platform, beheer, personeel, onderhoud en belasting levert een gemiddelde villa vaak 4 tot 6 % op. Bij een leasehold gaat het verbruik van de looptijd er nog af.
Je krijgt 12 %, 15 %, soms 20 % beloofd. Die cijfers zijn niet per se fout. Ze zijn bijna altijd bruto: huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs, voor welke kosten dan ook. Alsof je de omzet van een restaurant als winst presenteert.
De zeven posten tussen bruto en netto
1. Platformcommissie. Airbnb, Booking en anderen nemen een deel van elke boeking, vaak rond 15 % aan de kant van de verhuurder.
2. Beheer. Een beheerder neemt meestal 15 tot 25 % van de inkomsten voor boekingen, schoonmaak, gasten en personeel.
3. Personeel en vaste lasten. Schoonmaak, zwembad, tuin, stroom, water, internet. In de tropen tikken airco en zwembad flink aan: reken vaak 700 tot 1.000 dollar per maand voor twee slaapkamers.
4. Onderhoud. Vocht, zout, zon, termieten: alles veroudert sneller. Reserveer ongeveer 5 % van de bruto-inkomsten.
5. De regionale belasting van 10 %. De toeristenbelasting (PB1) betaalt de gast, de exploitant draagt haar af. Het is geen inkomen.
6. Inkomstenbelasting. In Indonesië betaalt een fiscaal inwoner meestal 10 % eindheffing op huurinkomsten, een niet-inwoner in principe 20 %. En in Nederland hoort je villa in box 3: zie box 3 en je villa op Bali.
7. Leegstand. Het hoogseizoen duurt niet het hele jaar, en elk jaar komen er honderden nieuwe villa's bij.
De volledige berekening
Villa met twee slaapkamers, 25 jaar lease, 300.000 $, 180 $ per nacht, 65 % bezetting (237 nachten):
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Bruto-inkomsten | 42.705 $ |
| Platform, 15 % | -6.406 $ |
| Beheer, 20 % van de rest | -7.260 $ |
| Personeel en vaste lasten | -9.000 $ |
| Onderhoudsreserve, 5 % | -2.135 $ |
| Grondbelasting, banjar, verzekering | -1.500 $ |
| Netto voor belasting | 16.404 $ (5,5 %) |
| Leaseverbruik, 300.000 $ / 25 jaar | -12.000 $ |
| Wat echt overblijft | 4.404 $ (1,5 %) |
De advertentie had 14,2 % gezegd.
Gratis pdf
De Bali-kopersgids
De checklist, de 20 vragen, de 12 leaseclausules en de 15 rode vlaggen die ik doorloop voordat iemand tekent. Plus de rekensom die laat zien wat een villa netto echt oplevert.
- De 9 schakels die elke Bali-deal moet doorstaan
- Welke documenten je opvraagt, en wat elk bewijst
- 20 vragen voordat je een aanbetaling doet
- 12 leaseclausules waar je op staat
Hij is van jou.
Download de gids (pdf)Kijk je naar iets concreets? Twee klikken en ik weet hoe ik kan helpen.
Budget
Wanneer
Stuur het via WhatsAppDank je. De gids staat hieronder.
De bezetting verandert alles
| Bezetting | Bruto | Netto voor belasting | Na leaseverbruik |
|---|---|---|---|
| 50 % | 32.850 $ | ongeveer 10.200 $ (3,4 %) | ongeveer -1.800 $ |
| 65 % | 42.705 $ | 16.404 $ (5,5 %) | 4.404 $ (1,5 %) |
| 80 % | 52.560 $ | ongeveer 22.600 $ (7,5 %) | ongeveer 10.600 $ (3,5 %) |
De post die niemand laat zien: het leaseverbruik
In Nederland is een woning van 300.000 euro over 25 jaar nog steeds een woning. Op Bali is een lease van 25 jaar voor 300.000 dollar na 25 jaar niets meer waard, zonder verlenging. Elk jaar verdwijnt een deel van je kapitaal. Een eerlijk rendement houdt daar rekening mee, zoals een afschrijving.
Daarom is een verlenging met een vaste prijs zoveel waard. Zie leasehold op Bali.
Wat een goed rendement maakt
- Een bestemming die kortetermijnverhuur toestaat, en een geldige vergunning.
- Een ligging met vraag het hele jaar.
- Een villa die opvalt, niet de veertigste kopie van dezelfde witte villa.
- Een beheerder die op resultaat wordt betaald.
- Een lange lease met een geschreven verlenging.
Op de beste plekken, goed beheerd, is netto 8 tot 13 % haalbaar. Bij een gemiddelde villa eerder 4 tot 6 %.
Zo controleer je de cijfers van een verkoper
Vraag om exports van de platforms over twaalf maanden, geen Excel. Vergelijk nachtprijs en bezetting met vergelijkbare villa's in de buurt. Vraag facturen van stroom en personeel. En vraag of de genoemde inkomsten de 10 % toeristenbelasting bevatten.
Kort of lang verhuren?
Kortetermijnverhuur levert bruto meer op, maar kost meer beheer en hangt af van de vergunning. Langetermijnverhuur aan expats en nomaden levert minder op, maar is eenvoudig en stabiel. In gebieden met strenge controles kiezen steeds meer eigenaren voor maandverhuur. Zie vakantiehuis op Bali verhuren.
Veelgestelde vragen
Wat is het gemiddelde rendement van een villa op Bali?
Bruto vaak 8 tot 15 %. Netto voor belasting meestal 4 tot 6 % voor een gemiddelde villa, 8 tot 13 % voor de beste.
Telt de 10 % belasting als inkomen?
Nee. De toeristenbelasting betaalt de gast en wordt afgedragen.
Hoe verwerk ik de looptijd van de lease?
Deel de leaseprijs door de resterende jaren en trek dat bedrag elk jaar van het resultaat af.
Welke bezetting is realistisch?
60 tot 75 % voor een goed gelegen, goed beheerde villa. Onder 50 % eten de vaste kosten bijna alles op.
Is maandverhuur op Bali rendabel?
Minder dan per nacht, maar met veel minder beheer en minder vergunningsrisico. Voor veel eigenaren is het netto vergelijkbaar.
Hoe hoog is de beheerfee op Bali?
Meestal 15 tot 25 % van de inkomsten, afhankelijk van wat de beheerder regelt.
Kijk je naar een specifieke woning?
Vertel me wat je zoekt en ik kom persoonlijk bij je terug. Vier vragen, tien seconden, daarna opent WhatsApp direct.
Kai, Strategisch investeringsadviseur