Beleggen in vastgoed: Bali of Nederland?

Ik begrijp waarom zoveel Nederlanders naar Bali kijken. Beleggen in Nederlandse huurwoningen is de afgelopen jaren een stuk minder aantrekkelijk geworden, en Bali glimt op Instagram met zwembadvilla's voor de prijs van een appartement in Utrecht.

De vergelijking verdient een serieuze blik, want ze zet twee producten tegenover elkaar die weinig gemeen hebben.

Wat Nederlanders naar het buitenland drijft

• Box 3: vermogen in vastgoed wordt belast, ongeacht wat je echt verdient, met een stelsel dat steeds verandert.
• Overdrachtsbelasting: beleggers betalen een hoger tarief dan woningkopers voor eigen bewoning.
• Huurregulering: de uitbreiding van het puntenstelsel naar het middensegment heeft het rendement van veel huurwoningen gedrukt.
• Hoge prijzen: instappen in de Randstad vraagt veel kapitaal.

Wat Bali daartegenover zet

Een lagere instap, toeristen het hele jaar, advertenties met 10 tot 15 %, en een woning waar je zelf vakantie kunt vieren.

De vergelijking die niemand maakt

In Nederland koop je voor altijd. Over 25 jaar is je woning nog steeds een woning, en je kinderen kunnen haar erven.

Op Bali koop je jaren. Een villa met 25 jaar lease heeft volgend jaar nog 24. Elk jaar krimpt wat je bezit. Zie leasehold op Bali.

Hetzelfde budget, twee scenario's

Met 250.000 euro:

In Nederland een appartement in een middelgrote stad, deels gefinancierd, langdurig verhuurd. Bescheiden netto rendement, maar een bezit dat blijft.

Op Bali een villa met twee slaapkamers in leasehold voor 25 jaar, contant betaald, verhuurd aan toeristen. Netto voor belasting zo'n 5 % als alles goed gaat, eigen gebruik mogelijk, maar een waarde die slijt.

Dus: Bali of Nederland?

De echte vraag is niet het rendement. Het is: hoeveel krijg je terug voordat de lease eindigt, en aan wie verkoop je de resterende jaren? Klopt het antwoord, dan kan Bali zinvol zijn, vooral als je er zelf deels wilt wonen. Zoek je vermogen voor de volgende generatie, dan blijft Nederland eenvoudiger. Zie investeren in Bali.

Wat er in Nederland echt veranderde

Box 3. Na de uitspraken van de Hoge Raad wordt gewerkt aan een stelsel op basis van werkelijk rendement. Voor verhuurd vastgoed betekent dat onzekerheid over toekomstige heffing.

Huurbeleid. De uitbreiding van het puntenstelsel naar het middensegment heeft voor veel particuliere verhuurders de huur verlaagd, en daarmee het rendement. Een deel van de beleggers verkoopt.

Overdrachtsbelasting. Voor beleggers geldt een hoger tarief dan voor kopers die er zelf gaan wonen.

Waarom Bali niet de vervanging is

Wie in Nederland verkoopt omdat het rendement daalt en op Bali koopt omdat het rendement hoger lijkt, vergelijkt vaak bruto met netto. Op Bali gaat er van 14 % bruto na kosten en leaseverbruik vaak maar een paar procent af. Het is een ander product: een leefstijlbezit met toeristisch inkomen, geen vervanging voor een huurwoning in Amersfoort.

Wanneer beide naast elkaar kloppen

Veel beleggers houden vermogen in Nederland en kopen op Bali voor het leven dat ze er willen, met huur als bijdrage aan de kosten. Dat werkt, zolang je beide met de juiste verwachtingen koopt.