Rendement locatif à Bali : que valent les 15 % promis, en net ?

On t'a promis 12 %, 15 %, parfois 20 %. Ces chiffres ne sont pas forcément faux. Ils sont presque toujours bruts : le loyer encaissé divisé par le prix d'achat, avant le moindre frais. C'est comme annoncer le chiffre d'affaires d'un restaurant en le présentant comme son bénéfice.

Un investisseur français est habitué à parler de rendement net de charges et de fiscalité. C'est exactement ce qu'il faut faire à Bali, avec une ligne en plus que personne ne montre : le bail qui s'écoule.

Les sept lignes qui séparent le brut du net

1. La commission des plateformes. Airbnb, Booking et les autres prennent une part de chaque réservation, souvent autour de 15 % côté hôte selon le modèle choisi.

2. La gestion. Une agence prend en général 15 à 25 % des revenus pour gérer les réservations, le ménage, les clients, le personnel et l'entretien courant. Une bonne gestion se paie, une mauvaise coûte plus cher encore.

3. Le personnel et les charges. Ménage, piscine, jardin, électricité, eau, internet, sécurité. Sous les tropiques, la clim et la piscine pèsent lourd. Compte souvent 700 à 1 000 dollars par mois pour une villa de deux chambres.

4. L'entretien. Humidité, sel, soleil, termites : tout vieillit plus vite. Prévois une réserve d'environ 5 % des revenus bruts pour rafraîchir et remplacer, et un vrai rafraîchissement tous les cinq à sept ans.

5. La taxe régionale de 10 %. La taxe d'hébergement (PB1) est payée par le client et reversée par l'exploitant. Ce n'est pas un revenu. Si ton prix affiché l'inclut, retire-la de tes revenus.

6. L'impôt sur le revenu. En Indonésie, un résident fiscal paie en général un impôt final de 10 % sur les loyers d'un bien ; un non-résident, 20 %. Et si tu es résident fiscal français, la France s'intéresse aussi à ces revenus : voir la fiscalité Bali–France.

7. Les mois vides. La haute saison ne dure pas toute l'année : juillet-août et les fêtes de fin d'année sont pleins, février et novembre beaucoup moins. Et des centaines de villas neuves arrivent chaque année sur le marché, souvent dans ta rue.

Le calcul complet sur un exemple

Villa de deux chambres, bail de 25 ans, 300 000 $, 180 $ la nuit, 65 % d'occupation (237 nuits) :

Le chiffre de l'annonce aurait été 14,2 %.

L'occupation change tout

Le même calcul, avec trois taux d'occupation :

Les charges fixes restent, les revenus varient. C'est pour ça que l'emplacement, la qualité de la villa et la gestion comptent plus que le prix d'achat.

La ligne que personne ne montre : le bail qui s'écoule

En France, un appartement acheté 300 000 € vaut encore un appartement dans 25 ans. À Bali, un bail de 25 ans acheté 300 000 $ vaut zéro au bout de 25 ans, sauf prolongation. Chaque année, une partie de ton capital disparaît. Un rendement honnête doit en tenir compte.

C'est pour ça qu'une prolongation chiffrée dans le contrat a autant de valeur : elle protège la revente. Voir le leasehold à Bali.

Ce qui fait un bon rendement à Bali

• Un zonage qui autorise la location courte, et une licence en règle.
• Un emplacement où la demande existe toute l'année, pas seulement en juillet.
• Une villa qui se distingue, pas la quarantième copie de la même villa blanche.
• Un gestionnaire payé sur le résultat, avec des rapports clairs et des relevés de plateforme.
• Un bail long, et une prolongation écrite.

Sur les meilleurs emplacements, bien gérés, un net de 8 à 13 % reste possible. Sur une villa moyenne, compte plutôt 4 à 6 %.

Comment vérifier les chiffres d'un vendeur

Demande les exports des plateformes (Airbnb, Booking) sur douze mois, pas un tableau Excel. Compare le prix moyen par nuit et l'occupation à des villas similaires du quartier. Demande les factures d'électricité et de personnel. Et demande si les revenus annoncés incluent la taxe de 10 %.