Peut-on acheter un terrain à Bali quand on est étranger ?

Un étranger ne peut pas acheter un terrain à Bali en pleine propriété. Il peut en revanche le prendre à bail (leasehold) pour 25 à 30 ans, souvent avec une option de prolongation, et y construire sa villa. C'est ce que font la plupart des Français qui « achètent un terrain constructible » à Bali, souvent pour construire moins cher qu'en achetant une villa terminée.

Mais le mot important, c'est constructible. À Bali, la vraie question n'est pas le prix par are. C'est ce que le plan d'urbanisme te permet de faire dessus, à quelle densité, et si ton projet de location sera légal une fois la villa terminée.

Les trois façons de « posséder » un terrain

Pour un particulier qui veut construire une maison de vacances ou une villa de location, le bail de terrain nu est presque toujours la voie réaliste. Voir le leasehold à Bali.

Le zonage décide de tout

Chaque parcelle a une couleur dans le plan d'urbanisme détaillé (RDTR) de sa régence. C'est l'équivalent de notre PLU, mais appliqué de façon moins uniforme d'une régence à l'autre.

• Rose ou orange : zones commerciales ou touristiques, où une location aux touristes peut être autorisée.
• Jaune : habitation. Tu peux y vivre, mais louer à la nuit n'est généralement pas permis.
• Vert : agricole ou protégé. Construire y est très limité, parfois interdit.

Une rizière vendue « avec vue » est souvent en zone verte, parfois protégée comme terre agricole durable (LP2B). Le vendeur ne ment pas forcément : le terrain existe, le titre est bon. Simplement, tu ne pourras pas y faire ce que tu imagines.

Un terrain en zone verte peut être parfaitement légal, et totalement inutile pour un projet locatif.

Le jaune n'est pas le même partout

Une zone jaune à Badung (Canggu, Seminyak, Uluwatu) n'obéit pas exactement aux mêmes règles qu'une zone jaune à Gianyar (Ubud) ou à Tabanan. Les coefficients, les reculs et les usages tolérés changent. Une hypothèse qui marche à Canggu peut être fausse à vingt minutes de là.

Ce qu'il faut regarder en plus de la couleur

Le coefficient d'emprise (KDB). Il fixe la part du terrain que tu peux bâtir au sol. Un KDB de 10 % sur 3 ares, c'est 30 m² au sol. Pas une villa de trois chambres. Un KDB de 50 % sur les mêmes 3 ares, c'est 150 m².

Le coefficient de construction (KLB). Il fixe la surface totale, tous étages confondus. Il dit si tu peux monter un étage.

Les reculs. Plage, rivière, falaise, temple, route : chacun impose une distance. À Bingin, sur la péninsule du Bukit, des constructions trop proches de la falaise et de la plage ont été démolies en 2025. Pas mises à l'amende : démolies.

L'accès. Le chemin que tu as pris pour visiter peut traverser le terrain d'un voisin. Si ton droit de passage n'est pas inscrit, il peut se fermer. Dans beaucoup de villages, l'accès reposait sur des arrangements oraux entre familles depuis des générations.

L'eau et l'électricité. Puits ou réseau ? Capacité électrique disponible ? Sur certaines zones, comme Nusa Penida, c'est l'eau qui limite les projets, pas le permis.

Le titre. Certificat original, vérifié au cadastre (BPN) par ton notaire, surface conforme à ce qui est clôturé, aucun héritier oublié, aucune hypothèque.

Combien coûte un terrain à Bali

Les prix se donnent en dollars par are (100 m²) et bougent vite. Quelques repères, pour la pleine propriété telle qu'elle se négocie entre Indonésiens :

Pour un bail, le prix se calcule par are et par an, multiplié par le nombre d'années. Sur 25 ans, le prix d'un bail représente souvent une fraction du prix en pleine propriété, ce qui explique pourquoi la construction sur terrain loué attire autant.

Combien de terrain pour quelle villa

Ces chiffres sont indicatifs. Ce qui compte : le KDB réel de la parcelle, et les reculs qui réduisent encore la surface utilisable.

Construire ensuite

Il te faudra un permis de construire (PBG) pour chaque bâtiment, puis un certificat de conformité (SLF) une fois terminé. Compte 3 à 6 mois à Denpasar, et jusqu'à 10 à 12 mois à Badung pour régulariser une construction existante. Avant le moindre coup de pelle, ton bail doit obliger le propriétaire à signer les demandes de permis.

Pour louer ensuite, il faudra encore la bonne classification d'activité et la licence d'exploitation : voir louer sa villa à Bali.

Exemple : le terrain « avec vue » de Marc

Marc, 52 ans, ingénieur à Toulouse, repère 4 ares à Tabanan avec une vue magnifique sur les rizières, à un prix qui lui semble imbattable. Son avocat demande l'extrait de zonage : zone verte, terre agricole protégée, KDB de 10 %. Résultat : 40 m² constructibles au sol, aucune location touristique possible. Le prix n'était pas une affaire. Il était juste.

Marc a finalement pris à bail 3 ares en zone jaune à Pererenan, plus chers, mais où sa villa de deux chambres était constructible et louable au mois.

Les questions à poser avant de signer

1. Quel est le zonage RDTR exact de cette parcelle, sur la carte officielle ?

2. Quels KDB et KLB s'appliquent ?

3. Y a-t-il des reculs (plage, rivière, falaise, temple) ?

4. L'accès est-il un droit de passage inscrit, et de quelle largeur ?

5. Le certificat est-il vérifié au BPN, sans hypothèque ni litige ?

6. Le propriétaire s'engage-t-il par écrit à signer les permis ?

Les 20 questions complètes sont dans le guide de l'acheteur.