Peut-on acheter une maison à Bali quand on est français ?

La réponse courte : oui, tu peux acheter une maison ou une villa à Bali, mais tu ne seras jamais propriétaire du terrain comme tu l'es d'un appartement à Lyon ou d'une maison en Bretagne. La loi indonésienne réserve la pleine propriété, le Hak Milik, aux citoyens indonésiens. Aucune société, aucun mariage, aucun montage ne change ça.

Ce que tu achètes, c'est un droit sur le terrain pour une durée donnée. Et c'est là que tout se joue : quel droit, pour combien d'années, et avec quelles garanties. Deux villas identiques, au même prix, dans la même rue, peuvent valoir du simple au triple selon la réponse à ces trois questions.

Pourquoi la loi est faite comme ça

La règle vient de la loi agraire indonésienne de 1960 (UUPA). Après l'indépendance, l'Indonésie a voulu que la terre reste entre les mains des Indonésiens. Le principe n'a jamais changé : un étranger peut utiliser la terre, la louer, y construire, mais pas la posséder.

Pour un Français, c'est déroutant, parce qu'en France un étranger peut acheter n'importe quel bien, et que le notaire public garantit la vente. À Bali, la sécurité ne vient pas du système. Elle vient de la qualité de ton contrat et des vérifications que tu fais avant de signer.

Les trois voies légales pour un Français

Le leasehold, la voie de 9 acheteurs sur 10

Tu loues le terrain (et souvent la villa) à son propriétaire indonésien pour une longue durée, payée d'avance. C'est un contrat, passé devant notaire. Il ne demande ni titre de séjour, ni société, ni capital minimum. C'est pour ça que presque tous les Français passent par là.

Sa limite : tu achètes des années, pas un bien. Une villa avec 25 ans de bail en aura 24 l'an prochain. Tout est détaillé dans notre guide du leasehold.

Le Hak Pakai, plus solide mais plus exigeant

Le Hak Pakai est un droit d'usage enregistré au cadastre (BPN), à ton nom. C'est juridiquement la position la plus solide pour un étranger qui vit en Indonésie. Il suppose trois conditions :

• un titre de séjour valide (KITAS, KITAP ou visa second home) ;
• une maison d'habitation, pas un projet commercial ;
• un prix au-dessus d'un minimum fixé par décret. À Bali, ce seuil est couramment appliqué autour de 5 milliards de roupies pour une maison et 2 milliards pour un appartement. Ces montants sont révisés : fais-les confirmer par ton notaire.

Si tu perds ton titre de séjour, tu dois en principe céder le droit dans un délai donné. Ce n'est donc pas une solution pour quelqu'un qui vit en France et vient deux mois par an.

La PT PMA, une société et pas un raccourci

Une PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. Elle peut détenir un droit de construire (HGB). Mais c'est une vraie entreprise, avec de vraies obligations : capital libéré de 2,5 milliards de roupies (environ 150 000 dollars) réellement sur le compte, une valeur d'investissement de plus de 10 milliards de roupies par activité et par adresse, une comptabilité, des déclarations trimestrielles.

Depuis le 22 juillet 2026, Bali n'enregistre plus de nouvelles sociétés étrangères pour l'activité de villa ou de maison d'hôtes. Une PT PMA ne sert donc plus automatiquement à louer une villa aux touristes. Pour un particulier qui veut une résidence secondaire, c'est presque toujours disproportionné.

Ce qui n'est pas une voie légale

Le prête-nom. Un Indonésien met le terrain à son nom, et tu signes avec lui des accords privés pour « garder le contrôle » : reconnaissance de dette, procuration, promesse de vente. C'est encore la formule la plus vendue aux étrangers, et la plus dangereuse. Ces montages sont nuls depuis la loi agraire de 1960, et à Bali ils exposent même à des poursuites pénales depuis le règlement régional 4/2026 de février 2026. On en parle en détail dans l'article sur le prête-nom.

Le « freehold » à ton nom. Si une annonce adressée à un étranger promet la pleine propriété, le titre est en réalité au nom d'un Indonésien. La seule question est de savoir lequel, et ce que tu signes avec lui.

Le mariage comme solution. Épouser un ou une Indonésienne ne te rend pas propriétaire. Sans contrat de séparation de biens signé avant l'achat, le terrain acheté par ton conjoint peut devenir un bien commun avec un étranger, ce que la loi n'accepte pas. Il faut un notaire et un contrat adapté avant, pas après.

Si un agent te dit que « tout le monde fait comme ça ici », il te dit surtout qu'il est prêt à te vendre quelque chose qu'il sait fragile.

Les étapes d'un achat en leasehold, dans l'ordre

1. Repérage. Idéalement après avoir loué sur place quelques mois. Voir louer à l'année avant d'acheter.

2. Offre et réservation. Une lettre d'intention, éventuellement un petit acompte de réservation. Jamais un gros acompte avant les vérifications.

3. Vérifications (due diligence). Ton avocat et ton notaire vérifient le certificat au cadastre, l'identité et les droits du propriétaire, ses héritiers, le zonage, les permis, l'accès. Compte deux à six semaines.

4. Négociation du contrat. Durée à partir de ta signature, prolongation chiffrée, droits de cession et de sous-location, sort des bâtiments en fin de bail, taxes.

5. Signature devant notaire et paiement par virement bancaire, jamais en espèces.

6. Enregistrement et remise de ta copie officielle.

7. Mise en location, si c'est ton projet, avec la bonne licence.

Ce qu'un Français oublie souvent

Ton bail commence quand tu signes, pas quand le propriétaire l'a signé avec quelqu'un d'autre. Une villa « en leasehold de 25 ans » revendue après 6 ans n'a plus que 19 ans. Le prix doit le refléter.

Le notaire du vendeur n'est pas ton notaire. En France, le notaire est un officier public qui sécurise la vente pour les deux parties. À Bali, le notaire (PPAT) que le vendeur amène travaille d'abord pour le vendeur. Prends le tien, et un avocat indépendant.

Il n'y a pas de compromis de vente avec délai de rétractation. Le délai de dix jours que tu connais en France n'existe pas. Ce que tu signes t'engage.

Le titre n'est pas la licence. Une villa peut être parfaitement légale à posséder et illégale à louer aux touristes. Le zonage, le permis de construire (PBG), le certificat de conformité (SLF) et la licence d'exploitation sont des sujets séparés. Voir la licence de location.

La France te suit. Si tu restes résident fiscal français, les loyers et la villa elle-même entrent dans ta déclaration, et un compte en Indonésie se déclare chaque année. Voir la fiscalité Bali–France.

Un exemple : Sophie et Antoine, 45 et 47 ans, de Nantes

Ils cherchent une villa de deux chambres pour y passer trois mois par an et la louer le reste du temps. Un agent leur propose une villa « freehold » à Pererenan, au nom d'un « partenaire balinais », 30 % moins chère qu'un leasehold équivalent. Leur avocat leur explique que le prix bas paie le risque : en cas de décès ou de conflit avec le partenaire, ils n'ont aucun droit opposable.

Ils choisissent finalement un leasehold de 28 ans à Umalas, avec une prolongation de 20 ans chiffrée dans le contrat et engageant les héritiers du propriétaire. Plus cher à l'achat, mais revendable, transmissible à leurs enfants pour les années restantes, et défendable devant un juge.

Dans quel ordre vérifier

Avant de verser le moindre acompte, vérifie dans cet ordre : le terrain, le propriétaire, le contrat, le zonage, l'usage permis, la classification d'activité, le permis de construire, le certificat de conformité, la licence d'exploitation. Un maillon cassé suffit à rendre tout le reste inutile.

C'est exactement la chaîne détaillée dans le guide de l'acheteur gratuit, avec les documents à demander et les 20 questions à poser.