Louer sa villa à Bali sur Airbnb : faut-il une licence ?

C'est le point qui surprend le plus les acheteurs français : posséder une villa et la louer aux touristes sont deux choses différentes, avec deux séries de documents. Beaucoup de villas sur Airbnb n'ont qu'une partie de ces documents. Elles fonctionnent, jusqu'au jour d'un contrôle, d'un conflit avec un voisin, ou d'une revente à un acheteur sérieux.

En France aussi, la location saisonnière se durcit : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, quotas dans certaines villes. À Bali, la logique est différente mais l'idée est la même : la location touristique est une activité encadrée.

Les cinq conditions pour louer légalement à la nuit

1. Le bon zonage. La parcelle doit être dans une zone où l'hébergement touristique est autorisé. En zone d'habitation (jaune) ou agricole (verte), la location à la nuit n'est généralement pas permise. C'est le cas le plus fréquent de villas « illégales » : tout est en règle, sauf l'usage.

2. Le permis de construire (PBG), pour chaque bâtiment sur la parcelle. Les extensions, les pool houses et les étages ajoutés sans permis posent problème.

3. Le certificat de conformité (SLF), qui confirme que le bâtiment terminé est apte à l'usage. Pas « en cours » : délivré.

4. La classification d'activité (KBLI), qui correspond à ton modèle de location, et qui est ouverte à l'exploitant.

5. La licence d'exploitation, enregistrée via le système officiel (NIB), pour cette adresse précise.

Une villa sans licence peut tourner des années sur Airbnb. Jusqu'au contrôle, ou jusqu'à la revente, quand l'acheteur sérieux demande les documents.

Le changement de juillet 2026

Depuis le 22 juillet 2026, Bali n'enregistre plus de nouvelles sociétés à capitaux étrangers (PT PMA) pour l'activité de villa et de maison d'hôtes. Concrètement : créer ta propre société étrangère pour exploiter ta villa n'est plus la solution qu'elle était. Les options passent par un exploitant local agréé qui détient la licence et gère la location pour toi, ou par une location longue durée.

Les sociétés déjà enregistrées avant cette date restent dans une situation différente. Si tu achètes une villa exploitée par une société existante, la licence et la société elle-même font partie de ta due diligence.

Qui contrôle, et ce que ça change

Les contrôles se concentrent sur les zones les plus touristiques, Canggu en tête. Les plateformes elles-mêmes sont de plus en plus sollicitées pour ne référencer que des hébergements enregistrés. Un voisin qui se plaint du bruit peut aussi déclencher une vérification. Les conséquences vont de l'amende à la fermeture, en passant par le retrait de l'annonce.

Location courte ou longue durée

Beaucoup d'expatriés cherchent des locations longue durée, ce qui crée une demande stable. Voir louer à l'année à Bali.

Être propriétaire n'est pas exploiter

Si tu vis à Bali avec un visa de retraite ou de second home, posséder la villa et toucher des loyers n'est pas un travail. Mais gérer toi-même les réservations, le personnel et les clients au quotidien peut en être un, et ton visa ne le permet pas. Passe par un gestionnaire, et garde un rôle de propriétaire.

Ce qu'il faut demander avant d'acheter une villa « déjà en location »

• le zonage officiel de la parcelle ;
• les numéros du PBG et du SLF ;
• la licence d'exploitation actuelle, et qui la détient ;
• si cette licence te sera transférable, ou s'il faudra en obtenir une nouvelle ;
• les vrais relevés de réservations sur douze mois, exportés des plateformes ;
• la preuve que la taxe d'hébergement de 10 % a été reversée.

Tous ces points sont dans le guide de l'acheteur gratuit.

Exemple : la villa de Julien à Canggu

Julien achète en 2025 une villa de deux chambres à Berawa, annoncée « 85 % d'occupation sur Airbnb ». Les chiffres sont vrais. Mais la parcelle est en zone d'habitation, et la villa n'a pas de licence touristique. Après un contrôle dans la rue, l'annonce doit être retirée. Julien passe en location au mois à des nomades digitaux : revenu divisé par deux, mais légal. Le prix qu'il a payé, lui, était calculé sur le revenu Airbnb.