Acheter à Bali plutôt qu'en France : bonne idée ?
En France, le rendement brut moyen tourne autour de 5 % hors de Paris, le Pinel est fini et les logements G ne se louent plus. À Bali, le ticket d'entrée est plus bas et les annonces parlent de 10 à 15 %. Mais en France tu achètes pour toujours, à Bali tu achètes des années.
Je comprends pourquoi tant de Français regardent Bali. Les chiffres de l'immobilier français découragent : rendements faibles, réglementation qui se durcit, prix élevés dans les grandes villes, taux qui ont remonté. Et Bali brille sur Instagram, avec des villas à piscine au prix d'un deux-pièces à Bordeaux.
La comparaison mérite d'être faite sérieusement, parce qu'elle oppose deux produits qui n'ont presque rien en commun.
Ce qui pousse les Français vers l'étranger
- Des rendements faibles. Le rendement brut moyen tourne autour de 5,5 % hors de Paris, avec des villes moyennes entre 6 et 8,5 % brut, et bien moins dans les grandes métropoles.
- La fin des dispositifs de défiscalisation dans le neuf, comme le Pinel.
- Le DPE. Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028, et les travaux coûtent cher.
- La fiscalité du meublé qui se resserre : depuis 2025, les amortissements en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- L'encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes.
- Le sentiment que l'immobilier français est réservé à ceux qui ont déjà un patrimoine.
Ce que Bali offre en face
Un ticket d'entrée plus bas, une demande touristique forte toute l'année, des annonces à 10 ou 15 % de rendement, et un bien où tu peux toi-même passer tes vacances. Pas de DPE, pas d'encadrement des loyers, une réglementation qui se professionnalise.
PDF gratuit
Le guide de l'acheteur à Bali
La checklist, les 20 questions, les 12 clauses du bail et les 15 signaux d'alerte que je vérifie avant toute signature. Et la grille qui montre ce qu'une villa rapporte vraiment, en net.
- Les 9 maillons que chaque achat à Bali doit passer
- Les documents à demander, et ce que chacun prouve
- 20 questions à poser avant de verser un acompte
- 12 clauses du bail à exiger
Il est à toi.
Télécharger le guide (PDF)Tu regardes un bien précis ? Deux clics et je saurai comment t'aider.
Budget
Calendrier
M'écrire sur WhatsAppMerci. Le guide est ci-dessous.
La comparaison que personne ne fait
En France, tu achètes un bien pour toujours. Dans 25 ans, ton appartement vaudra toujours un appartement, et tes enfants pourront en hériter.
À Bali, tu achètes des années. Une villa avec 25 ans de bail en a 24 l'année suivante, puis 23. Chaque année, ce que tu possèdes rétrécit. Voir le leasehold à Bali.
| Critère | France | Bali |
|---|---|---|
| Ce que tu possèdes | Le bien, pour toujours | Un bail de 25 à 30 ans |
| Rendement annoncé | Brut 5 à 8 % | Brut 10 à 15 % |
| Rendement net réaliste | Souvent 3 à 5 % | Souvent 4 à 6 %, avant le bail consommé |
| Financement | Crédit immobilier classique | Quasiment toujours comptant |
| Protection de l'acheteur | Notaire public, délai de rétractation, VEFA | Ce qui est écrit dans ton contrat |
| Fiscalité | Connue, lourde | Indonésie plus France si tu restes résident |
| Gestion | Locataire à l'année, simple | Location touristique, gestion lourde |
| Transmission | Le bien entier | Les années restantes |
Le même budget, deux scénarios
Avec 250 000 € :
En France, un appartement de deux pièces dans une ville moyenne, financé en partie à crédit, loué à l'année. Rendement net modeste, mais un actif qui reste, un levier bancaire, et une transmission simple.
À Bali, une villa de deux chambres en bail de 25 ans, payée comptant, louée aux touristes. Rendement net avant impôt de l'ordre de 5 % si tout va bien, un usage personnel possible, mais un actif qui s'use et une gestion à distance.
Ni l'un ni l'autre n'est « le bon ». Ils répondent à deux questions différentes : construire un patrimoine, ou combiner revenu et mode de vie.
Alors, Bali ou la France ?
La vraie question n'est pas le rendement. C'est : combien tu récupères avant la fin du bail, et à qui tu revends les années qui restent. Si la réponse tient debout, Bali peut avoir du sens, surtout si tu veux y vivre une partie de l'année. Si tu cherches un patrimoine à transmettre, la France reste plus simple. Beaucoup d'investisseurs font d'ailleurs les deux : le patrimoine en France, le projet de vie à Bali. Voir investir à Bali : rentable ou pas.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bali qu'en France ?
Le rendement brut est souvent plus élevé à Bali, mais en tenant compte du bail qui s'écoule, l'écart net se réduit fortement.
Peut-on emprunter en France pour acheter à Bali ?
Pas sur la villa elle-même. Seulement en garantissant un bien en France ou ton épargne. Voir financer un achat à Bali.
Une villa à Bali peut-elle se transmettre ?
Les années restantes d'un bail bien rédigé, oui. Le terrain, jamais.
Faut-il vendre son appartement en France pour acheter à Bali ?
Rarement une bonne idée sans avoir vécu à Bali avant. Louer sur place un an permet de décider avec de vraies informations.
Le DPE s'applique-t-il à une villa à Bali ?
Non, le DPE est une règle française. À Bali, ce sont le zonage, les permis et la licence de location qui encadrent la location.
Tu regardes un bien précis ?
Dis-moi ce que tu cherches et je reviens vers toi personnellement. Quatre questions, dix secondes, puis WhatsApp s'ouvre directement.
Kai, Conseiller en investissement stratégique
Aussi dans Bali comparé