Combien coûte une villa à Bali ?
Une villa de deux chambres en bail coûte souvent 150 000 à 250 000 € dans une zone secondaire, et 180 000 à 280 000 € à Canggu. Le prix ne veut rien dire sans le nombre d'années de bail restantes.
La question « combien coûte une villa à Bali » a une réponse piège : le prix affiché ne compare rien tant que tu ne connais pas le nombre d'années de bail restantes. Une villa à 200 000 € avec 28 ans de bail peut être moins chère qu'une villa à 150 000 € avec 12 ans. C'est la première chose à demander, avant même de regarder les photos.
Les repères de prix
Pour une villa de deux chambres avec piscine, en leasehold, voici les fourchettes qu'on rencontre couramment sur le marché en 2026 :
| Zone | Fourchette courante | Ce qui fait le prix |
|---|---|---|
| Canggu, Berawa | 180 000 à 280 000 € | Demande forte, mais contrôles stricts sur la location courte |
| Pererenan, Seseh | 160 000 à 260 000 € | Le « nouveau Canggu », plus calme, beaucoup de zone verte |
| Uluwatu, Bingin, Bukit | 170 000 à 350 000 € | Vue mer et surf, reculs de falaise à vérifier |
| Ubud | 150 000 à 250 000 € | Rizières, culture, emprise au sol souvent faible |
| Sanur | 150 000 à 230 000 € | Calme, familial, permis plus rapides |
| Tabanan, Amed, Lovina | 100 000 à 180 000 € | Moins cher, demande locative plus faible |
Ces fourchettes donnent un ordre de grandeur, pas un prix. Elles varient selon la taille du terrain, la qualité de construction, la vue, l'accès, et surtout la durée du bail. Les biens en bord de mer et les grandes villas de luxe sortent complètement de ces cadres.
Pour situer : une villa d'une chambre peut démarrer sous les 100 000 € dans les zones moins demandées, et une villa de quatre chambres bien placée à Canggu ou Uluwatu dépasse facilement les 500 000 €.
Comparer deux villas correctement
Divise le prix par le nombre d'années restantes. C'est ton coût par année de bail.
| Villa | Prix | Années restantes | Coût par année |
|---|---|---|---|
| A, Pererenan | 220 000 € | 27 ans | 8 150 € |
| B, Canggu | 160 000 € | 14 ans | 11 430 € |
| C, Sanur | 190 000 € | 30 ans + prolongation chiffrée | 6 330 € |
La villa B « moins chère » est en réalité 40 % plus chère par année de jouissance que la A, et presque deux fois plus que la C. Et elle se revendra plus mal, parce que son acheteur n'aura que quelques années.
PDF gratuit
Le guide de l'acheteur à Bali
La checklist, les 20 questions, les 12 clauses du bail et les 15 signaux d'alerte que je vérifie avant toute signature. Et la grille qui montre ce qu'une villa rapporte vraiment, en net.
- Les 9 maillons que chaque achat à Bali doit passer
- Les documents à demander, et ce que chacun prouve
- 20 questions à poser avant de verser un acompte
- 12 clauses du bail à exiger
Il est à toi.
Télécharger le guide (PDF)Tu regardes un bien précis ? Deux clics et je saurai comment t'aider.
Budget
Calendrier
M'écrire sur WhatsAppMerci. Le guide est ci-dessous.
Ce qui fait monter ou baisser un prix
Le zonage et la licence. Une villa qui peut légalement accueillir des touristes vaut plus qu'une villa identique en zone d'habitation. Voir la licence de location.
L'accès et les nuisances. Une ruelle étroite où une voiture ne passe pas, un chantier voisin, une route bruyante, un beach club qui fait de la musique jusqu'à minuit.
La prolongation du bail. Chiffrée et engageant les héritiers : elle vaut de l'argent. « Possible » : elle ne vaut rien.
L'état réel. Une villa de cinq ans mal entretenue sous les tropiques peut demander un gros budget : toiture, étanchéité, piscine, clim.
La qualité de construction. Béton armé, isolation, ventilation, matériaux. Deux villas aux photos identiques peuvent avoir des coûts d'entretien très différents.
Le marché du moment. Dans les zones saturées, les prix se stabilisent et la négociation redevient possible. Dans les zones émergentes, ils montent vite.
Neuf, sur plan ou revente ?
| Type | Prix | Avantage | Risque |
|---|---|---|---|
| Sur plan | 15 à 30 % moins cher | Prix d'entrée bas, villa neuve | Chantier, retard, promoteur |
| Neuf livré | Prix plein | Tu vois ce que tu achètes | Peu d'historique de location |
| Revente | Variable | Historique de location vérifiable | Bail déjà entamé, état à vérifier |
Voir acheter sur plan à Bali pour les pièges du neuf.
Le coût total, pas seulement le prix
Ajoute le notaire, ton avocat, l'ameublement, les virements et la mise en location. Compte 10 à 17 % de plus que le prix affiché pour une villa prête à louer : voir les frais d'achat.
Peut-on négocier ?
Oui, et plus qu'en France. Les arguments qui marchent : la durée de bail restante, les permis manquants, l'absence de licence, l'état réel, les vrais chiffres de location. Un vendeur pressé, un bail qui raccourcit ou un document absent sont autant de leviers. Fais vérifier avant de faire ton offre, pas après.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d'une villa à Bali ?
Pour deux chambres en bail, souvent 150 000 à 250 000 € hors zones premium. Le prix dépend surtout de la zone et des années de bail restantes.
Peut-on trouver une maison pas chère à Bali ?
Oui, à Tabanan, Amed ou Lovina, souvent sous 150 000 €. Vérifie alors la demande locative, le zonage et la durée du bail, qui expliquent souvent le prix.
Une villa en bord de mer coûte combien ?
Beaucoup plus, et le terrain en bord de mer est soumis à des reculs obligatoires. Vérifie la distance réelle à la ligne de côte et les règles de la régence.
Les prix vont-ils baisser ?
Ils se stabilisent dans les zones saturées. Les biens bien situés, bien zonés et avec un long bail gardent leur valeur ; les autres se négocient.
Pourquoi une villa en leasehold est-elle moins chère qu'en freehold ?
Parce que tu achètes un nombre d'années, pas le terrain. Le freehold n'est de toute façon pas accessible à un étranger en son nom.
Combien coûte une villa à Ubud ?
Souvent 150 000 à 250 000 € pour deux chambres en bail. Vérifie le coefficient d'emprise et les zones tampons autour des temples.
Tu regardes un bien précis ?
Dis-moi ce que tu cherches et je reviens vers toi personnellement. Quatre questions, dix secondes, puis WhatsApp s'ouvre directement.
Kai, Conseiller en investissement stratégique