Villa auf Bali: Welche Steuern zahlen Sie in Indonesien und in Deutschland?
Mieteinnahmen werden in Indonesien besteuert. Sind Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, müssen Sie sie auch hier angeben; das DBA verhindert die Doppelbesteuerung, oft mit Progressionsvorbehalt. Klären Sie die Details mit einem Steuerberater.
Die meisten Deutschen fragen erst nach dem Kauf nach den Steuern. Schade, denn die Besteuerung verändert die Rendite, und die Erklärungspflichten sind nicht freiwillig. Der automatische Austausch von Kontoinformationen zwischen Staaten macht Versäumnisse immer sichtbarer.
Eine einfache Regel vorab: Solange Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, will das Finanzamt Ihr Welteinkommen kennen. Bali eingeschlossen.
Auf der indonesischen Seite
Mieteinnahmen. Ein indonesischer Steuerresident zahlt in der Regel 10 % Abgeltungsteuer auf Einnahmen aus der Vermietung von Grund oder Gebäuden. Ein Nichtresident grundsätzlich 20 %. Betreibt eine Firma (PT PMA) die Villa, gilt die Körperschaftsteuer mit eigener Buchhaltung.
Die Beherbergungssteuer von 10 % (PB1). Der Gast zahlt sie, der Betreiber führt sie ab. Sie ist keine Steuer auf Ihr Einkommen, muss aber korrekt erhoben und abgeführt werden.
Grundsteuer (PBB). Jährlich, meist moderat, auf den amtlichen Wert. Bewahren Sie die Quittungen auf: Sie werden beim Verkauf verlangt.
Kauf und Verkauf. Rund 5 % Übertragungssteuer für den Käufer eines Titels, 2,5 % Abgeltungsteuer für den Verkäufer auf den Verkaufspreis. Beim Leasehold keine Übertragungssteuer, aber 10 % Abgeltungsteuer des Grundeigentümers auf die Pacht.
Steuernummer (NPWP). Haben Sie Einkünfte in Indonesien oder eine Firma, brauchen Sie eine indonesische Steuernummer. Das Steuersystem (Coretax) gleicht Daten inzwischen deutlich besser ab.
Steuerliche Ansässigkeit. Wer sich mehr als 183 Tage in 12 Monaten in Indonesien aufhält, wird dort steuerlich ansässig, unabhängig vom Visum.
Auf der deutschen Seite, solange Sie hier unbeschränkt steuerpflichtig sind
Mieteinnahmen. Sie geben sie in Ihrer Steuererklärung an (Anlage AUS bzw. Anlage V für ausländische Einkünfte). Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Indonesien darf Indonesien Einkünfte aus dort gelegenem Grundbesitz besteuern. Deutschland stellt solche Einkünfte nach seinen Abkommen in der Regel frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen (Progressionsvorbehalt). Ob und wie das in Ihrem Fall genau greift, auch bei Verlusten, klären Sie mit einem Steuerberater mit DBA-Erfahrung.
Verkaufsgewinne. Auch hier hat Indonesien als Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht; wie Deutschland den Gewinn behandelt, hängt vom Abkommen und Ihrer Haltedauer ab. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.
Eine Auslandsfirma. Halten Sie Anteile an einer PT PMA, gelten eigene Regeln für Ausschüttungen, und bei passiven Einkünften kann das Außensteuergesetz eine Rolle spielen. Gründen Sie keine Auslandsgesellschaft ohne Rücksprache mit Ihrem deutschen Berater.
Erbschaft und Schenkung. Wohnen Sie oder Ihr Erbe in Deutschland, ist grundsätzlich das weltweite Vermögen erbschaftsteuerpflichtig. Siehe Bali-Immobilie vererben.
Der teuerste Fehler ist nicht die Steuer. Es ist die vergessene Erklärung, die in fünf Jahren über den automatischen Informationsaustausch auffällt.
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Der Steuerkalender eines deutschen Eigentümers
| Wann | Was |
|---|---|
| Beim Kauf | Steuerberater einbinden, Zahlungsnachweise aufbewahren |
| Jährlich in Indonesien | Steuer auf Mieteinnahmen und Grundsteuer zahlen, Quittungen aufbewahren |
| Jährlich in Deutschland | Ausländische Einkünfte erklären, Nachweise der indonesischen Steuer beifügen |
| Beim Verkauf | Indonesische Steuer, Behandlung des Gewinns in Deutschland prüfen |
Wenn Sie nach Bali auswandern
Melden Sie sich in Deutschland ab und geben Sie Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt hier wirklich auf, endet in der Regel die unbeschränkte Steuerpflicht. Behalten Sie aber eine Wohnung, die Ihnen jederzeit zur Verfügung steht, kann Deutschland Sie weiter als ansässig sehen. Bestimmte Einkünfte aus Deutschland, etwa Mieten oder Renten, bleiben hier oft steuerpflichtig. Und wer wesentliche Beteiligungen an Kapitalgesellschaften hält, muss die Wegzugsbesteuerung kennen. Siehe Muss man auf Bali Steuern zahlen?.
Für Österreicher und Schweizer
Auch Österreich und die Schweiz haben Doppelbesteuerungsabkommen mit Indonesien. Die Methode und die Details unterscheiden sich vom deutschen Abkommen. Lassen Sie sich von einem Berater in Ihrem Land beraten.
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen aus Bali in Deutschland angeben?
Ja, wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Das DBA verhindert eine Doppelbesteuerung, die Einnahmen erhöhen aber in der Regel den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen.
Wie viel Steuer zahlt man auf Bali auf Mieteinnahmen?
In der Regel 10 % Abgeltungsteuer als Resident, 20 % als Nichtresident, auf die Mieteinnahmen einer Immobilie. Dazu kommen 10 % Beherbergungssteuer, die die Gäste zahlen.
Was ist der Progressionsvorbehalt?
Steuerfreie ausländische Einkünfte werden bei der Berechnung des Steuersatzes für Ihr übriges, in Deutschland steuerpflichtiges Einkommen berücksichtigt. Ihr Steuersatz steigt dadurch.
Brauche ich eine indonesische Steuernummer?
Ja, sobald Sie Einkünfte in Indonesien, eine Firma oder bestimmte Immobiliengeschäfte haben. Sie heißt NPWP.
Spare ich Steuern mit einer Firma?
In der Regel nicht. Eine Firma bringt Pflichten in Indonesien und Deutschland. Sie lohnt sich für ein echtes Geschäft, nicht zur Steuerersparnis eines Privatkäufers.
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Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich melde mich persönlich. Vier Fragen, zehn Sekunden, danach öffnet sich direkt WhatsApp.
Kai, Strategic Investment Adviser