Rendite einer Villa auf Bali: Was bleibt netto wirklich übrig?

Man verspricht Ihnen 12 %, 15 %, manchmal 20 %. Diese Zahlen sind nicht unbedingt falsch. Sie sind fast immer brutto: Mieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis, vor jeder Ausgabe. Als würde man den Umsatz eines Restaurants als Gewinn verkaufen.

Deutsche Anleger rechnen gewohnt mit Nettomietrendite nach Bewirtschaftungskosten und Steuern. Genau so sollten Sie auf Bali rechnen, mit einer Zeile mehr, die niemand zeigt: dem Verzehr der Pacht.

Die sieben Posten zwischen brutto und netto

1. Plattformprovision. Airbnb, Booking und andere nehmen einen Anteil jeder Buchung, oft rund 15 % auf Gastgeberseite, je nach Modell.

2. Verwaltung. Eine Agentur nimmt meist 15 bis 25 % der Einnahmen für Buchungen, Reinigung, Gäste, Personal und laufende Instandhaltung. Gute Verwaltung kostet, schlechte kostet mehr.

3. Personal und Nebenkosten. Reinigung, Pool, Garten, Strom, Wasser, Internet, Sicherheit. In den Tropen schlagen Klimaanlage und Pool stark zu Buche. Rechnen Sie oft 700 bis 1.000 Dollar im Monat für eine Villa mit zwei Schlafzimmern.

4. Instandhaltung. Feuchtigkeit, Salz, Sonne, Termiten: Alles altert schneller. Planen Sie eine Rücklage von rund 5 % der Bruttoeinnahmen und alle fünf bis sieben Jahre eine echte Auffrischung.

5. Die regionale Steuer von 10 %. Die Beherbergungssteuer (PB1) zahlt der Gast, der Betreiber führt sie ab. Sie ist kein Einkommen. Enthält Ihr ausgewiesener Preis sie, ziehen Sie sie ab.

6. Einkommensteuer. In Indonesien zahlt ein Steuerresident in der Regel 10 % Abgeltungsteuer auf Mieteinnahmen einer Immobilie, ein Nichtresident grundsätzlich 20 %. Und sind Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, interessiert sich auch Ihr Finanzamt dafür: siehe Steuern: Bali und das DBA.

7. Leerstand. Die Hochsaison dauert nicht das ganze Jahr: Juli, August und die Feiertage sind voll, Februar und November deutlich weniger. Und jedes Jahr kommen hunderte neue Villen auf den Markt, oft in Ihrer Straße.

Die vollständige Rechnung

Villa mit zwei Schlafzimmern, 25 Jahre Pacht, 300.000 $, 180 $ pro Nacht, 65 % Auslastung (237 Nächte):

Die Anzeige hätte 14,2 % gesagt.

Die Auslastung ändert alles

Dieselbe Rechnung mit drei Auslastungen:

Die Fixkosten bleiben, die Einnahmen schwanken. Deshalb zählen Lage, Qualität der Villa und Verwaltung mehr als der Kaufpreis.

Der Posten, den niemand zeigt: der Pachtverzehr

In Deutschland ist eine Wohnung für 300.000 Euro in 25 Jahren immer noch eine Wohnung. Auf Bali ist eine 25-jährige Pacht für 300.000 Dollar nach 25 Jahren null wert, ohne Verlängerung. Jedes Jahr verschwindet ein Teil Ihres Kapitals. Eine ehrliche Rendite berücksichtigt das, wie eine Abschreibung.

Deshalb ist eine bezifferte Verlängerung im Vertrag so viel wert: Sie schützt den Wiederverkauf. Siehe Leasehold auf Bali.

Was eine gute Rendite auf Bali ausmacht

• Eine Zonierung, die Kurzzeitvermietung erlaubt, und eine gültige Lizenz.
• Eine Lage mit Nachfrage das ganze Jahr, nicht nur im Juli.
• Eine Villa, die sich abhebt, nicht die vierzigste Kopie derselben weißen Villa.
• Ein Verwalter, bezahlt nach Ergebnis, mit klaren Berichten.
• Eine lange Pacht und eine schriftliche Verlängerung.

In den besten Lagen, gut verwaltet, sind netto 8 bis 13 % möglich. Bei einer durchschnittlichen Villa eher 4 bis 6 %.

So prüfen Sie die Zahlen eines Verkäufers

Verlangen Sie Exporte der Plattformen über zwölf Monate, keine Excel-Tabelle. Vergleichen Sie Nachtpreis und Auslastung mit ähnlichen Villen der Gegend. Verlangen Sie Rechnungen für Strom und Personal. Und fragen Sie, ob die genannten Einnahmen die 10-%-Steuer enthalten.