Kann man eine Villa auf Bali finanzieren?

In Deutschland wird Immobilienkauf über die Bank finanziert, und der Hebel ist das Grundprinzip jeder vermieteten Kapitalanlage. Auf Bali funktioniert das kaum, weil die Villa als Sicherheit praktisch nicht taugt.

Warum Banken einen Leasehold nicht finanzieren

Eine Pacht auf Bali ist für Banken eine schlechte Sicherheit, aus drei Gründen:

• Sie verliert jedes Jahr an Wert, weil die Restlaufzeit sinkt;
• sie ist kein Eigentum, und eine deutsche Bank kann eine indonesische Pacht nicht einfach verwerten;
• indonesische Banken leihen Ausländern dafür sehr selten Geld, auf einen Leasehold praktisch nie.

Ergebnis: Die große Mehrheit ausländischer Käufer zahlt mit Eigenkapital, auf einmal oder in Raten.

Die realistischen Optionen

1. Eigenkapital. Am einfachsten und sichersten. Sie hängen von keiner Miete ab, um etwas zurückzuzahlen, verhandeln besser und schlafen ruhig, wenn in der Regenzeit die Auslastung sinkt.

2. Beleihung einer Immobilie in Deutschland. Sie nehmen eine Grundschuld auf Ihr Eigenheim oder eine vermietete Wohnung auf, oder einen Lombardkredit auf Ihr Depot. Die Bank leiht auf den Wert Ihrer deutschen Sicherheit, nicht auf die Villa. Das Risiko: Vermietet sich die Villa nicht, haftet Ihre Immobilie in Deutschland. Und Ihre Bank wird wissen wollen, wofür das Geld ist.

3. Zahlungsplan des Entwicklers. Bei Off-Plan zahlen Sie in Raten während des Baus. Das ist kein Kredit, sondern eine Staffelung, und Ihr Geld finanziert die Baustelle. Manche Entwickler bieten Ratenzahlung nach Übergabe mit Zinsen an. Lesen Sie die Verzugsregeln. Siehe Off-Plan auf Bali kaufen.

4. Privatkredit. Für kleine Beträge möglich, teuer, und selten vernünftig für eine Investition mit 4 bis 6 % Nettorendite.

5. Gemeinsam kaufen. Freunde oder Familie kaufen zusammen. Möglich mit gemeinsam unterschriebener Pacht oder einer Firma, aber nur mit schriftlicher Vereinbarung: Wer entscheidet, wer zahlt was, wie steigt man aus, was passiert bei Tod oder Streit.

Die Rechnung vor dem Kredit

Leihen Sie zu 4 % für eine Investition, die 5,5 % netto vor Steuern bringt und deren Pacht sich mit rund 4 % pro Jahr verbraucht, verlieren Sie jedes Jahr Geld, außer der Wert steigt.

Ohne Tilgung und ohne Steuern gerechnet. Die vollständige Rechnung steht in Rendite einer Bali-Villa.

Auf Bali wirkt der Hebel oft andersherum: Sie zahlen Zinsen auf einen Wert, der sich verbraucht.

Das Wechselkursrisiko

Villen werden in Dollar oder Rupiah verkauft, Mieten auch. Fällt der Euro gegenüber dem Dollar, ist Ihre Villa in Euro mehr wert, und umgekehrt. Zahlen Sie einen Euro-Kredit mit Rupiah-Mieten zurück, tragen Sie zusätzlich ein Währungsrisiko, das die Rendite eines Jahres in wenigen Monaten aufzehren kann.

Praktisch bezahlen

• Überweisung von Ihrem deutschen Konto an das Konto des Verkäufers oder ein Notar-Treuhandkonto, nie bar.
• Vergleichen Sie die Gebühren Ihrer Bank mit spezialisierten Überweisungsdiensten: Auf 250.000 € kann der Unterschied mehrere tausend Euro betragen.
• Bewahren Sie alle Nachweise auf: Sie brauchen sie beim Verkauf, gegenüber den Steuerbehörden in beiden Ländern und gegenüber Ihrer Bank zur Mittelherkunft.
• Zahlungen ins Ausland über 12.500 Euro müssen der Bundesbank gemeldet werden (AWV-Meldepflicht). Fragen Sie Ihre Bank, wie das bei Ihnen läuft.

Die Optionen im Überblick

Ein Beispiel: Martin und Claudia

Sie haben 150.000 Euro freien Beleihungsspielraum auf ihr Haus in Freiburg und überlegen, damit eine Villa in Pererenan zu kaufen. Ihr Berater rechnet: Die Villa bringt netto vor Steuern etwa 5,5 %, die Pacht verbraucht sich jedes Jahr, und ihr Haus haftet. Nach Zinsen und Pachtverzehr bleibt wenig. Sie entscheiden sich für eine kleinere Villa, teils mit Ersparnissen, teils mit Kredit, und eine Pacht über 30 Jahre mit bezifferter Verlängerung.