Ferienhaus auf Bali vermieten: Welche Lizenz brauchen Sie?

Das überrascht deutsche Käufer am meisten: Eine Villa besitzen und sie an Touristen vermieten sind zwei verschiedene Dinge mit zwei Sätzen an Dokumenten. Viele Villen auf Airbnb haben nur einen Teil davon. Sie laufen, bis zur Kontrolle, bis zum Streit mit einem Nachbarn oder bis zum Verkauf an einen seriösen Käufer.

Auch in Deutschland wird Ferienvermietung strenger: Zweckentfremdungsverbote, Registrierungsnummern, Genehmigungen in vielen Städten. Auf Bali ist die Logik anders, aber die Idee dieselbe: Touristenvermietung ist ein reguliertes Gewerbe.

Die fünf Voraussetzungen für legale Ferienvermietung

1. Die richtige Zonierung. Die Parzelle muss in einer Zone liegen, in der touristische Beherbergung erlaubt ist. In Wohnzonen (gelb) oder Agrarzonen (grün) ist nächtliche Vermietung in der Regel nicht erlaubt. Das ist der häufigste Fall einer „illegalen“ Villa: Alles stimmt, außer der Nutzung.

2. Die Baugenehmigung (PBG) für jedes Gebäude auf dem Grundstück. Anbauten, Poolhäuser und aufgestockte Etagen ohne Genehmigung sind ein Problem.

3. Die Nutzungsbescheinigung (SLF), die bestätigt, dass das fertige Gebäude nutzbar ist. Nicht „in Bearbeitung“: erteilt.

4. Die Geschäftsklassifikation (KBLI), die zu Ihrem Vermietungsmodell passt und für den Betreiber offen ist.

5. Die Betriebslizenz, registriert über das offizielle System (NIB), für genau diese Adresse.

Eine Villa ohne Lizenz kann jahrelang auf Airbnb laufen. Bis zur Kontrolle, oder bis zum Verkauf, wenn der seriöse Käufer die Dokumente verlangt.

Die Änderung vom Juli 2026

Seit dem 22. Juli 2026 registriert Bali keine neuen Gesellschaften mit Auslandskapital (PT PMA) mehr für Villen- und Homestay-Vermietung. Konkret: Eine eigene Auslandsfirma zu gründen, um die Villa zu betreiben, ist nicht mehr die Lösung, die sie war. Die Optionen laufen über einen lizenzierten lokalen Betreiber, der die Lizenz hält und für Sie vermietet, oder über Langzeitvermietung.

Gesellschaften, die vorher registriert wurden, sind in einer anderen Lage. Kaufen Sie eine Villa, die über eine bestehende Firma betrieben wird, gehören Lizenz und Firma zu Ihrer Due Diligence.

Wer kontrolliert, und was das bedeutet

Kontrollen konzentrieren sich auf die touristischsten Gegenden, allen voran Canggu. Auch die Plattformen werden zunehmend angehalten, nur registrierte Unterkünfte zu listen. Ein Nachbar, der sich über Lärm beschwert, kann ebenfalls eine Prüfung auslösen. Die Folgen reichen vom Bußgeld über die Schließung bis zur Löschung des Inserats.

Kurzzeit- oder Langzeitvermietung

Viele Expats suchen Langzeitmieten, was eine stabile Nachfrage schafft.

Eigentümer ist nicht Betreiber

Leben Sie mit Renten- oder Second-Home-Visum auf Bali, ist es keine Arbeit, eine Villa zu besitzen und Mieten zu kassieren. Buchungen, Personal und Gäste täglich selbst zu managen, kann aber Arbeit sein, und Ihr Visum erlaubt das nicht. Nehmen Sie einen Verwalter und bleiben Sie Eigentümer.

Was Sie vor dem Kauf einer „bereits vermieteten“ Villa verlangen sollten

• die offizielle Zonierung der Parzelle;
• die Nummern von PBG und SLF;
• die aktuelle Betriebslizenz und wer sie hält;
• ob die Lizenz übertragbar ist oder eine neue nötig wird;
• echte Buchungsexporte der Plattformen über zwölf Monate;
• Nachweise, dass die 10-%-Beherbergungssteuer abgeführt wurde.

Alle Punkte stehen im kostenlosen Käuferleitfaden.

Ein Beispiel: Thomas' Villa in Berawa

Thomas kauft 2025 eine Villa mit zwei Schlafzimmern in Berawa, beworben mit „85 % Auslastung auf Airbnb“. Die Zahlen stimmen. Aber die Parzelle liegt in einer Wohnzone, und die Villa hat keine touristische Lizenz. Nach einer Kontrolle in der Straße muss das Inserat weg. Thomas vermietet nun monatsweise an digitale Nomaden: halbe Einnahmen, aber legal. Den Kaufpreis hatte er auf Basis der Airbnb-Einnahmen bezahlt.