Leasehold auf Bali: Was kaufen Sie wirklich?

Ein Leasehold ist eine langfristige Pacht, meist 25 bis 30 Jahre, im Voraus bezahlt. Sie kaufen nicht das Grundstück, Sie kaufen Jahre. Deren Zahl und die Vertragsklauseln entscheiden über den Wert.

Von Kai, Strategic Investment Adviser Aktualisiert am 2026-10-05 5 Min. Lesezeit

Ein Leasehold ist eine langfristige Pacht. Sie zahlen im Voraus für das Recht, ein Grundstück und meist die Villa darauf für eine vertraglich festgelegte Zeit zu nutzen, in der Regel 25 bis 30 Jahre. Danach fällt das Grundstück an den indonesischen Eigentümer zurück, es sei denn, Sie verlängern.

Auf Indonesisch heißt das Hak Sewa, Mietrecht. Makler sagen „Leasehold“, weil ihre Kundschaft englischsprachig ist. Der beste deutsche Vergleich ist nicht der Hauskauf, sondern das Erbbaurecht, nur kürzer und mit dem gesamten Erbbauzins vorab bezahlt. Der Wert Ihres Rechts sinkt jedes Jahr ein Stück, weil Ihnen ein Jahr weniger bleibt.

Was Sie wirklich kaufen

Jahre. Eine Villa mit 25 Jahren Laufzeit hat im nächsten Jahr noch 24, dann 23. Das ist der wichtigste und am häufigsten übersehene Punkt. Zwei identische Villen, die eine mit 28 Jahren Restlaufzeit, die andere mit 12, sind völlig unterschiedlich viel wert, auch wenn in beiden Anzeigen „Leasehold“ steht.

Rechte, die schriftlich stehen. Wohnen, vermieten, renovieren, die Restjahre weiterverkaufen, vererben. Sie existieren nur, wenn sie im Vertrag stehen. Was der Makler am Telefon gesagt hat, zählt nicht.

Eine Beziehung zu einer Familie. Das Grundstück gehört weiter einer indonesischen Familie, oft mit mehreren Zweigen und Generationen. Genau das muss Ihr Vertrag regeln.

Wie sich der Preis eines Leasehold berechnet

Unbebautes Grundstück. Man rechnet in Preis pro Are (100 m²) und Jahr. Beispiel: 3 Are zu 600 US-Dollar pro Are und Jahr über 25 Jahre ergibt 45.000 Dollar, im Voraus bezahlt. Der Preis pro Are und Jahr schwankt stark je nach Lage.

Bebaute Villa. Der Preis umfasst Grundstück, Bau und oft die Einrichtung. Er hängt vor allem an der Lage und an den verbleibenden Jahren.

Richtig vergleichen: Preis geteilt durch Restjahre. Das sind Ihre Kosten pro Nutzungsjahr. Siehe Was kostet eine Villa auf Bali.

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Der Bali-Käuferleitfaden

Die Checkliste, die 20 Fragen, die 12 Pachtklauseln und die 15 Warnsignale, die ich prüfe, bevor jemand unterschreibt. Dazu die Rechnung, die zeigt, was eine Villa netto wirklich abwirft.

Die 9 Glieder der Kette, die jeder Bali-Deal bestehen muss
Welche Dokumente Sie verlangen sollten, und was jedes beweist
20 Fragen vor der ersten Anzahlung
12 Pachtklauseln, auf die Sie bestehen sollten

Die Klauseln, die den Wert machen

Klausel	Was Sie brauchen	Was Sie warnen sollte
Beginn	Laufzeit ab Ihrer Unterschrift	Ein früheres Datum aus dem Vertrag eines anderen
Verlängerung	Fester Preis oder schriftliche, indexierte Formel	„Nach Vereinbarung“, „einvernehmlich“
Erben	Alle Rechte binden die Erben und jeden künftigen Käufer des Grundstücks	Keine Erwähnung der Erben
Übertragung	Sie dürfen Restjahre ohne Zustimmung des Eigentümers verkaufen	„Mit Zustimmung des Verpächters“
Untervermietung	Sie dürfen vermieten, im geplanten Modell	Verbot oder Schweigen
Bauen	Sie dürfen bauen und renovieren, der Eigentümer zeichnet Genehmigungen mit	Keine Mitwirkungspflicht
Laufzeitende	Was mit den Gebäuden passiert, steht klar im Vertrag	Nichts geregelt
Steuern	Wer Grundsteuer und Pachtsteuer zahlt	„Nach Ortsüblichkeit“
Form	Notariell beurkundet und registriert	Privatvertrag
Streitfall	Anwendbares Recht, Gericht oder Schiedsgericht, maßgebliche Sprache	Nur englischer Vertrag

„Verlängerbar nach gegenseitiger Vereinbarung“ bedeutet nichts. Es ist das Versprechen, später zu verhandeln, mit jemandem, der weiß, dass Sie bleiben wollen.

Die Falle der Verlängerung, am Beispiel

Fast jede Anzeige schreibt „25 Jahre plus Verlängerungsoption“. Ob das etwas wert ist, entscheidet allein die Formulierung.

Nehmen wir Stefan, der 2026 eine Villa mit 25 Jahren Laufzeit für 250.000 US-Dollar kauft.

Szenario A: bezifferte Verlängerung. Der Vertrag sagt: Verlängerung um 20 Jahre zu 800 Dollar pro Are und Jahr, inflationsindexiert, ausübbar durch Stefan oder seine Rechtsnachfolger, bindend für die Erben des Eigentümers. Will Stefan 2040 verkaufen, kauft der Käufer 11 Jahre plus ein Verlängerungsrecht über 20 Jahre zum bekannten Preis. Die Villa verkauft sich gut.

Szenario B: Verlängerung „möglich“. Der Vertrag sagt: „Die Pacht kann im Einvernehmen der Parteien verlängert werden.“ 2040 kauft der Käufer 11 Jahre und eine Hoffnung. Der Preis bricht ein. 2045 legen der Eigentümer oder seine Kinder den Preis fest, den sie wollen.

Gleiche Villa, gleiche Straße, gleicher Kaufpreis. Völlig unterschiedlicher Wiederverkaufswert.

Die Anzeige „80 Jahre“

Sie sehen Anzeigen mit „Leasehold 30 + 30 + 20 Jahre“. Die letzten beiden Abschnitte sind nur so viel wert wie die Verlängerungsklausel: Preis, Bedingungen, Bindung der Erben. Sind sie beziffert und bindend, ist das ein echter Vorteil. Sind sie „zu besprechen“, ist es ein Verkaufsargument, kein Recht.

Leasehold und Steuern

Beim Kauf eines Leasehold fällt die Übertragungssteuer von rund 5 %, die bei der Übertragung eines Titels anfällt, nicht an. Der Grundstückseigentümer schuldet aber eine Abgeltungsteuer von 10 % auf die Pacht, und diese Last wird oft in den Preis eingerechnet. Lassen Sie schriftlich festhalten, wer was zahlt, und lassen Sie sich die Zahlung nachweisen.

In Deutschland gilt: Solange Sie hier unbeschränkt steuerpflichtig sind, interessieren Mieteinnahmen aus der Villa auch Ihr Finanzamt. Siehe Steuern: Bali und das DBA.

Leasehold, Hak Pakai oder PT PMA?

Kriterium	Leasehold	Hak Pakai	PT PMA (HGB)
Aufenthaltstitel nötig	Nein	Ja	Nicht für die Firma, aber für Ihre Arbeit dort
Eingetragen	Notarieller Vertrag	Ja, auf Ihren Namen	Ja, auf die Firma
Mindestkapital	Nein	Mindestwert der Immobilie	2,5 Mrd. Rupiah eingezahlt
Ferienvermietung	Je nach Zonierung und Lizenz	Je nach Zonierung und Lizenz	Neue Villenvermietung seit Juli 2026 für neue Auslandsfirmen gesperrt
Für wen	Die meisten Käufer	Residenten vor Ort	Echte Unternehmen

Der Leasehold bleibt die einfachste und häufigste Lösung. Siehe Haus auf Bali kaufen als Deutscher.

Häufige Fragen

Was bedeutet Leasehold auf Bali?

Eine langfristige, im Voraus bezahlte Pacht, auf Indonesisch Hak Sewa, die Ihnen das Recht gibt, Grundstück und Villa für eine feste Zeit zu nutzen, meist 25 bis 30 Jahre.

Was passiert am Ende eines Leasehold auf Bali?

Grundstück und, je nach Vertrag, Gebäude fallen an den indonesischen Eigentümer zurück. Ohne bezifferte Verlängerungsklausel müssen Sie neu verhandeln oder gehen. Siehe Was passiert, wenn die Pacht ausläuft.

Kann man einen Leasehold verkaufen?

Ja, Sie verkaufen Ihre Restjahre, sofern der Vertrag die Übertragung ohne Zustimmung des Eigentümers erlaubt. Der Preis hängt von Restlaufzeit und Verlängerungsklausel ab.

Kann ein Leasehold vererbt werden?

Ja, wenn der Vertrag die Übertragung auf Ihre Erben vorsieht. Prüfen Sie auch, dass die Erben des Eigentümers gebunden sind. Siehe Bali-Immobilie vererben.

Leasehold oder Freehold auf Bali?

Für Ausländer gibt es kein Freehold (Hak Milik) auf eigenen Namen. Ein „Freehold“ für Ausländer ist in Wahrheit ein Strohmann-Konstrukt. Die echte Wahl lautet Leasehold, Hak Pakai oder PT PMA.

Braucht man für einen Leasehold einen Notar?

Ja. Ihren eigenen Notar (PPAT), nicht den des Verkäufers, einen registrierten Vertrag und einen unabhängigen Anwalt für die Klauseln.

Sie haben ein konkretes Objekt im Blick?

Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich melde mich persönlich. Vier Fragen, zehn Sekunden, danach öffnet sich direkt WhatsApp.

Kai, Strategic Investment Adviser

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Als Nächstes lesen Kann man als Deutscher ein Haus auf Bali kaufen? Ja, aber nie als Volleigentum. Deutsche können einen Leasehold kaufen, mit Aufenthaltstitel ein Hak Pakai erwerben oder über eine PT PMA bauen. Alles andere, vor allem das Strohmann-Modell, ist riskant und seit 2026 auf Bali sogar strafbar.

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