Welche Kaufnebenkosten fallen beim Villenkauf auf Bali an?

In Deutschland kennen Sie das Paket: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 2 %, eventuell Makler. Die Zahl steht fest, die Bank rechnet sie ein. Auf Bali ist die Struktur anders, und sie hängt zuerst davon ab, was Sie kaufen: einen Leasehold oder einen übertragenen Titel. Und davon, wer verkauft: eine Privatperson, ein Entwickler, eine Firma.

Viele Käufer entdecken die Nebenkosten deshalb Stück für Stück. Hier ist die vollständige Liste, damit Sie vorher rechnen.

Kosten bei der Übertragung eines Titels

Das betrifft Fälle, in denen ein Titel den Besitzer wechselt (Hak Milik zwischen Indonesiern, HGB für eine Firma, Hak Pakai für einen Residenten).

Die Übertragungssteuer wird auf den erklärten Preis oder den amtlichen Wert (NJOP) berechnet, je nachdem, was höher ist. Einen niedrigeren Preis anzugeben, hilft nicht: Er erzeugt einen niedrigen Anschaffungswert, der Sie beim Weiterverkauf kostet, und ein Risiko bei einer Prüfung, zumal die indonesische Steuerverwaltung ihre Daten inzwischen viel besser abgleicht.

Kosten bei einem Leasehold

Keine Übertragungssteuer von 5 %. Der Grundstückseigentümer schuldet aber eine Abgeltungsteuer von 10 % auf die Pacht, also auf Ihren Kaufpreis für die Jahre. In vielen Transaktionen ist sie im Preis enthalten oder wird verhandelt. Lassen Sie schriftlich festhalten, wer sie trägt, und lassen Sie sich die Zahlung nachweisen.

Dazu kommen Notar für den Pachtvertrag und Registrierung.

Übernehmen Sie einen bestehenden Leasehold (Sie kaufen einem Ausländer seine Restjahre ab), sieht der ursprüngliche Vertrag oft Übertragungsgebühren vor, manchmal eine Zahlung an den Grundeigentümer. Lesen Sie den Ursprungsvertrag.

Was Deutsche oft vergessen

Ihr eigener Anwalt. 1.000 bis 5.000 US-Dollar je nach Komplexität. Das bestinvestierte Geld der ganzen Transaktion: Er prüft Titel, Erben, Zonierung, Genehmigungen und Pachtklauseln. Denken Sie daran: Auf Bali hat der Notar nicht die schützende Rolle Ihres deutschen Notars.

Die Prüfung beim Katasteramt (BPN) und eine Vermessung, wenn die Grenzen unklar sind. Ein paar hundert Dollar, die böse Überraschungen bei der Fläche verhindern.

Wechselkurs und Überweisung. Eine Überweisung von 300.000 Euro zum schlechten Kurs kann mehrere tausend Euro kosten. Vergleichen Sie Ihre Bank mit spezialisierten Überweisungsdiensten, und überweisen Sie mit klarem Verwendungszweck an die richtige Person oder Firma.

Einrichtung. „Schlüsselfertig“ ist nicht immer schlüsselfertig. Für eine gut ausgestattete Ferienvilla rechnen Sie oft 10 bis 20 % des Preises: Betten, Küche, Gartenmöbel, Wäsche, Deko.

Vermietungsstart. Professionelle Fotos, Inserate, Lizenz, Versicherung, Erstausstattung mit Wäsche und Verbrauchsmaterial.

Maklerprovision. Oft im Preis enthalten, manchmal vom Käufer zu zahlen. Fragen Sie nach.

Das erste Jahr Betriebskosten. Personal, Strom, Pool, Garten, Internet, bevor die ersten Einnahmen fließen.

Ein einfaches Beispiel

Nehmen wir Anja, Ärztin aus Hamburg, die bei Pererenan einen Leasehold über 25 Jahre für 250.000 US-Dollar kauft:

Also 17 % mehr als der Angebotspreis. Diese Zahl gehört in die Renditerechnung, nicht der Anzeigenpreis.

Die teuerste Rechnung beim Kauf auf Bali ist die für die Prüfung, die Sie nicht gemacht haben.

Kosten beim Verkauf

Denken Sie auch an den Ausstieg. Verkaufen Sie einen Titel, zahlt der Verkäufer 2,5 % Abgeltungsteuer auf den Preis. Verkaufen Sie die Restjahre eines Leasehold, können Übertragungsgebühren anfallen, und die Besteuerung hängt von Ihrer Situation ab. In Deutschland gilt: Sind Sie hier steuerpflichtig, prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, wie das Doppelbesteuerungsabkommen den Gewinn behandelt. Siehe Steuern: Bali und das DBA.

Sicher bezahlen

• Immer per Banküberweisung, nie bar.
• An das im Vertrag genannte Konto des Verkäufers oder ein Notar-Treuhandkonto, nicht an einen Vermittler.
• Nach Etappen: Unterschrift, Registrierung, Schlüsselübergabe.
• Mit schriftlichem Nachweis für jede Zahlung.