Villa auf Bali off-plan kaufen: Welche Risiken gibt es ohne MaBV-Schutz?

Wer in Deutschland vom Bauträger kauft, ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschützt: Raten nur nach Baufortschritt, Sicherheiten, notarielle Abwicklung, Vormerkung im Grundbuch. Auf Bali gibt es diesen Rahmen nicht. Was Sie schützt, ist allein, was in Ihrem Vertrag steht, und die Solidität des Entwicklers.

Das ist der wichtigste Unterschied, bevor Sie eine Reservierung für eine Villa „Fertigstellung in 18 Monaten, garantierte Rendite“ unterschreiben. Und es ist umso wichtiger, weil Off-Plan inzwischen einen großen Teil dessen ausmacht, was Ausländern verkauft wird, vor allem in Pererenan, Uluwatu und rund um Ubud.

Warum Off-Plan so verlockend ist

Der Einstiegspreis liegt oft 15 bis 30 % unter einer vergleichbaren fertigen Villa. Ratenpläne ersparen es, das ganze Kapital auf einmal zu zahlen. Den Rest erledigen 3D-Renderings, Drohnenvideos, eingeladene Influencer und Renditeversprechen.

Der niedrigere Preis ist kein Geschenk. Er ist die Bezahlung für das Risiko, das Sie anstelle einer Bank tragen. In Deutschland finanziert eine Bank den Bauträger und Gesetze sichern Ihre Zahlungen. Auf Bali spielen oft Sie diese Rolle, ohne deren Sicherheiten.

MaBV in Deutschland, Off-Plan auf Bali

Fünf Fragen an den Entwickler

1. Wer kontrolliert das Grundstück, und wie lange? Viele Entwickler besitzen das Land nicht, sondern pachten es selbst. Hat der Entwickler 25 Jahre Pacht und Sie kaufen zwei Jahre später „25 Jahre“, fehlen Ihnen schon zwei. Verlangen Sie den Vertrag zwischen Entwickler und Grundeigentümer und vergleichen Sie die Daten.

2. Gibt es die Genehmigungen, oder sind sie „in Bearbeitung“? Eine PBG (Baugenehmigung) hat eine Nummer, für Ihr konkretes Gebäude. Fragen Sie danach. Eine Zonierung, die keine Touristenvermietung erlaubt, wird nicht passend, nur weil die Villa schön ist.

3. Folgen Ihre Zahlungen dem Bau? Gut: kleine Anzahlung, dann Raten nach überprüfbaren Etappen (Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau), dokumentiert mit Fotos und Besichtigung. Schlecht: 50 % bei Unterschrift, der Rest „während des Baus“.

4. Was passiert, wenn das Projekt stoppt? Rückzahlung? In welcher Frist? Mit welcher Sicherheit? Wer hält das Geld bis dahin? Wenn die Antwort ein Lächeln ist, haben Sie Ihre Antwort.

5. Womit ist die garantierte Rendite garantiert? 10 % Garantie für drei Jahre ohne Treuhandkonto oder Sicherheit ist ein Marketingversprechen, finanziert aus Ihrem eigenen Kaufpreis. Der Entwickler gibt Ihnen einen Teil dessen zurück, was Sie zu viel gezahlt haben.

Einen Zahlungsplan lesen

Beispiel: Villa für 280.000 US-Dollar, Fertigstellung in 18 Monaten.

Der beste Indikator: Haben Sie zu jedem Zeitpunkt mehr bezahlt, als gebaut ist?

Warnsignale

• Der Entwickler hat kein fertiges Projekt, das Sie besichtigen können.
• Genehmigungen sind seit Monaten „in Bearbeitung“.
• Der Vertrag existiert nur auf Englisch, ohne maßgebliche indonesische Fassung.
• Man drängt Sie, „vor der Preiserhöhung am Freitag“ zu reservieren.
• Man schlägt Bargeld oder ein Privatkonto vor.
• Die Firma, die verkauft, ist nicht die, die das Grundstück hält.
• Die Rendite ist garantiert, aber die Vermietungslizenz existiert noch nicht.

Besichtigen Sie vor der Unterschrift ein Projekt, das dieser Entwickler schon übergeben hat. Sprechen Sie mit den Eigentümern. Günstiger und nützlicher wird Ihre Due Diligence nicht.

Was Sie bei Übergabe bekommen

Eine fertige Villa mit einer Pacht, deren Laufzeit oft schon vor der Übergabe begonnen hat. Prüfen Sie das Startdatum: Dauert der Bau zwei Jahre, haben Sie vielleicht schon zwei Nutzungsjahre verloren. Verhandeln Sie einen Pachtbeginn bei Übergabe.

Prüfen Sie, dass die Villa ihre Nutzungsbescheinigung (SLF) erhält: Ohne sie keine Vermietungslizenz und ein schwieriger Wiederverkauf. Und machen Sie eine ernsthafte Abnahme mit schriftlicher Mängelliste.

Ein Beispiel: Lena und die garantierte Rendite

Lena, 39, reserviert eine Off-Plan-Villa in Uluwatu für 260.000 Dollar mit 10 % garantierter Rendite für drei Jahre. Sie zahlt 50 % bei Unterschrift. Der Bau verzögert sich um neun Monate. Die „garantierte Rendite“ beginnt erst mit Übergabe und wird von der Projektgesellschaft gezahlt, die außer den Villen nichts besitzt. Ihre Pacht läuft unterdessen seit der Unterschrift.

Sie hätte verhandeln können: Pachtbeginn bei Übergabe, Zahlungen nach Etappen, Vertragsstrafen bei Verzug, Renditegarantie über ein Treuhandkonto. Nichts davon ist unmöglich, aber man muss es vor der Unterschrift verlangen.